Em primeiro lugar, mister se faz tecer algumas linhas quanto a quota condominial edilícia, eis que se trata da parte ou quantia com que cada unidade autônoma, encravada em edificações, se obriga a contribuir na divisão das despesas ordinárias ou extraordinárias, visando a conservação e manutenção e/ou a realização de benfeitorias no bem imóvel. Adolpho Schermann(1)
esclarece que: ?Quanto à fixação de cota que cabe a cada unidade autônoma nas despesas de orçamentos o sistema de proporcionalidade nos avos do terreno que é o que corresponde à fração ideal do terreno de cada unidade,…?
Nesse sentido, vale registrar o que determina o Código Civil Brasileiro no Art. 1.336 São deveres do condômino: I Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais. Portanto, a quota condominial é uma obrigação do condômino proprietário – devedor para com o condomínio edilício – credor.
Em segundo lugar, cumpre trazer a lume, apenas para recordar, o conceito de obrigação propter rem no entendimento do jurista Caio Mário da Silva Pereira(2): ?…, situamos a obligatio propter rem no plano de uma obrigação acessória mista. Quando a um direito real acede uma faculdade de reclamar prestações certas de uma pessoa determinada, surge para esta a chamada obrigação propter rem.?
Assim, referida obrigação será caracterizada quando advier de uma relação jurídico-real ou se objetiva numa prestação devida ao titular do direito real. Pode ser apreciado ao vislumbrar o quadro comparativo adiante, compilado dos ensinamentos dos doutos jurisconsultos brasileiros(3), em pacífica identidade de pensamentos, a saber:
Ressalte-se, portanto, que as quotas condominiais edilícias possuem natureza jurídica propter rem, ou seja, cada unidade autônoma pertencente a edificação ou ao conjunto de edificações, cujas finalidades são residenciais ou não residenciais, têm, necessariamente, um universo de despesas para sua conservação e manutenção diária que são cobradas através de boletos mensais. Ora, o atraso no pagamento da quota condominial edilícia por parte de uma das unidades, sem dúvida alguma, acarretará evidente oneração das despesas aos demais condôminos proprietários de unidades autônomas.
Ainda, o Art. 1345, do Código Civil Brasileiro, expressamente estabelece que: ?O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.? E, para corroborar as presentes afirmações apresenta os seguintes julgados: AgRgAg 305.718/RS, Terceira Turma, Relator Ministro Castro Filho, DJU 16.10.2000; REsp. 506.183/RJ, Quarta Turma, Relator Ministro Fernando Gonçalves, DJU 25.02.04; REsp. 400.997/SP, Terceira Turma, Relator Ministro Castro Filho, DJU 26.04.04; REsp. 536.005/RS, Quarta Turma, Relator Ministro Barros Monteiro, DJU 03.05.04; REsp. 564.770/PR, Terceira Turma, Relator Ministro Castro Filho, DJU 06.09.04, entre outros.
Sendo assim, não há qualquer dúvida quanto à tipificação de obrigação propter rem da quota condominial edilícia.
Notas
(1) SCHERMANN, Adolpho. Dicionário Comentado do Síndico. Rio de Janeiro: Americana, 1975, p. 97.
(2) PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil II Teoria Geral das Obrigações. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 41.
(3) DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Vol. 2. São Paulo: Saraiva, 2003; RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Vol. 2. São Paulo: Saraiva, 2002 e VENOSA, Sílvio de Salvo. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. São Paulo: Atlas. 2003.
Adiloar Franco Zemuner é doutoranda em Ciências Jurídicas e Sociais pela UMSA, Buenos Aires; mestre em Direito Negocial pela UEL, Londrina; professora de Direito Civil/Empresarial na UEL e na Metropolitana-IESB e advogada em Londrina-PR.
