Os investidores interessados em aproveitar a onda de prosperidade em que se encontra o mercado imobiliário utilizam-se de diversas estratégias, cujo fator preponderante de decisão, em geral, é o apetite para assumir os riscos do negócio: Compra e venda de imóveis na planta, aquisição de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário, compra de ações de empresas de capital aberto e, em alguns casos, parcerias diretas com empresas do ramo imobiliário por meio das Sociedades em Conta de Participação (SCP´s).
Sobre todos os veículos acima citados, há mais de um ângulo de análise a ser considerado, pois vem ao encontro não somente dos interesses dos investidores, mas também dos operadores do mercado imobiliário já que se tratam de instrumentos relevantes de fomento da atividade e que atendem ao círculo virtuoso hoje existente em tal ramo: Quanto mais aquecido o mercado, maior a necessidade de capital para garantir o atendimento da demanda.
Em relação às SCP’s, muito embora sua nomenclatura possa remeter à ideia de que se trata de uma sociedade, trata-se, em verdade, de um contrato de investimento, que não possui personalidade jurídica própria e tampouco se submete a registro na Junta Comercial.
São sujeitos das SCP’s, o sócio ostensivo e os sócios participantes. Na área imobiliária, o sócio ostensivo é aquele que desenvolve diretamente a atividade de incorporação ou de construção e os sócios participantes são aqueles que compõem o grupo de investidores que se limitam a aportar recursos para a execução de um determinado empreendimento.
Não existem formalidades pré-estabelecidas em relação à constituição, funcionamento e distribuição de resultados de uma SCP, sendo, contudo, boa-prática o registro dos termos dos ajustes contratados perante o Registro de Títulos e Documentos.
Conforme comentário anterior, a SCP não possui personalidade jurídica e sua representação deve ser feita exclusivamente pela sócia ostensiva, que é a responsável pela contabilização de suas atividades e pelo oferecimento dos resultados de sua atividade à tributação. Tal estruturação jurídica traz consigo ainda a característica de que os resultados distribuídos aos sócios participantes, à semelhança da distribuição de lucros nas sociedades limitadas, são isentos de Imposto de Renda.
Aos investidores interessados nesta modalidade de parceria, há duas grandes questões a serem ponderadas: A primeira delas é que ainda que o sócio participante não assuma os riscos jurídicos de uma atividade empresária, ele assume, ao lado do sócio ostensivo, os riscos do negócio, razão pela qual é importante o exato entendimento das variáveis que podem influenciar o resultado do empreendimento. Além disso, muito embora inexista a exigência legal neste sentido, é de suma importância a adequada redação de instrumento formal que regulamente a participação dos sócios, o propósito da parceria e os critérios a serem observados para distribuição dos resultados.
Ana Carolina Almeida Ribeiro é advogada do Marins Bertoldi Advogados Associados de Curitiba.
