Quanto vale a sua casa? Tudo isso? Você tem certeza?
Quando o proprietário pensa em comercializar seu imóvel, tem pela frente pelo menos duas decisões a tomar: por quanto irá oferecer o bem e se pretende optar pela contratação de imobiliária qual assessoria irá contratar.
As duas ações, aliás, caminham juntas, porque, em busca de uma opinião profissional, o proprietário contata algumas imobiliárias para conhecer e avaliar o seu imóvel e, via de consequência, tende a contratar aquela que lhe der a melhor avaliação ou, a maior avaliação.
Papéis assinados, o imóvel passa a ser oferecido ao mercado e, muitas vezes, meses depois, o proprietário, desalentado, assiste a feliz mudança de vizinhos que decidiram vender bem depois dele, enquanto vai empoeirando a placa em sua janela.
“Sim, estou pedindo mais pelo meu apartamento, mas ele vale muito mais do que o apartamento do meu vizinho, por causa do andar, da decoração, das modificações”, pensa e racionaliza o proprietário, tentando se convencer de sua decisão e manter frio o seu sangue de negociante.
Utilidades certamente modificam o valor do imóvel, nem sempre para melhor, conforme o nível em que importem, de descaracterização da “unidade tipo”.
Especialmente, quando a utilidade ou benfeitoria modificam para mais o preço do apartamento, é fundamental manter em mente que essa variação não se dá nas proporções astronômicas tantas vezes propostas.
No mesmo caminho, andam as avaliações imobiliárias, que isoladamente excedem em muito a previsão dos profissionais em geral 5 empresas são chamadas a avaliar o bem, 4 delas informam o preço com margem de variação na ordem de 10%, mas uma se destaca, supervalorizando o bem, majorando seu valor e preço real acima de 20%. E conquista a angariação do imóvel.
Ora, o preço e valor de um bem imóvel são compostos por variáveis de ordem técnica e mercadológica e, assim, devem variar em pequena diferença percentual entre as avaliações profissionais.
O problema que se identifica no mercado imobiliário é o das pseudo-avaliações, que iludem o proprietário e, do ponto de vista mercadológico, se configuram em concorrência desleal. E como se estrutura?
Algumas empresas do setor, em busca de aumentarem sua carteira de imóveis, atuam com a seguinte política de gestão: contratam corretores autônomos via de regra sem pagamento de fixo ou auxílio-despesa , impondo-lhes quota de angariação mensal, sob pena de perda do espaço de trabalho; ou, em alguns casos, além de associar a colocação profissional ao cumprimento da meta, ainda estimulam o corretor com o pagamento de um valor ligeiramente enquadrado na casa de 3 dígitos, por imóvel angariado.
A título explicativo, para os imobiliaristas, angariar um imóvel significa contratar com o proprietário, com ou sem exclusividade, a preferência de venda do bem. E a importância para o corretor autônomo de cumprir a sua quota, consiste na diferença vital entre jejuar ou almoçar, sendo enorme a pressão para se manter integrando o quadro da empresa.
E vejam os leitores que não ao adotar a expressão “jejuar ou almoçar” não se pretende provocar sensacionalismos. Infelizmente, a maior parte da população brasileira mesmo a nova “classe média baixa” convive com as pressões emocionais da incerteza da segurança financeira mensal, dependendo inúmeras vezes de duas notas de cem, para pagar uma conta de luz e comprar o básico da comida para sua família.
A pressão pelo ágio artificial nos preços também deriva da adoção incorreta da Tabela do Inpespar Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial , trabalho extremamente bem feito mas que, em verdade, não fornece parâmetro do valor real do metro quadrado. Antes, limita-se a medir a variação do preço ofertado pelo mercado, na categoria do imóvel e por setor de localização.
Mas é justamente toda essa pressão que desequilibra o mercado, iludindo aos proprietários quanto ao valor de seus imóveis e literalmente trabalhando para “encalhar” as propriedades, aumentando os custos de transação sobre elas, e estabelecendo um regime de concorrência desleal, pelo aumento artificial de sua vantagem mercadológica.
Em um país livre, possuir o direito constitucional de empreender implica no direito do empresário de gerenciar seu negócio de acordo com a sua própria filosofia gestora.
Contudo, a mesma Constituição Federal, no artigo 170, impôs limites ao exercício da atividade empresarial, vindo a delimitar os parâmetros da função social da empresa, fundando-a na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, ambicionando que sua finalidade seja a de assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, na observância de diversos princípios, dentre eles: inciso III, a função social da propriedade; inciso IV, a livre concorrência; inciso V a defesa do consumidor.
Estando ainda delimitada a atividade empresarial, pelo atendimento da função social dos contratos e do exercício regular e não abusivo dos direitos, reputando-se ilícita a conduta que exceda à sua finalidade econômica e social ou que viole o princípio da boa-fé e dos bons costumes (artigos 421 e 187, respectivamente, do Código Civil Brasileiro).
As emergências provocadas pelos abusos do capitalismo provocaram a cobrança do cumprimento de exigências éticas e de cunho socialmente responsável, dos gestores das empresas.
Mas, para aqueles que não acreditam em estabelecer espontaneamente uma filosofia administrativa ética e comprometida com a sustentabilidade socioambiental, é recomendável uma releitura atenta do parágrafo anterior, de onde se infere que a empresa possui uma responsabilidade jurídica socioambiental, e a violação dos preceitos de conduta lícita podem ensejar processos judiciais.
Quando se fala em responsabilidade socioambiental, é importante ressaltar que a o meio ambiente possui, na atualidade, uma concepção ampla, que engloba não apenas a natureza em sentido estrito, mas também o bem estar e a preservação dos interesses dos diversos públicos que se relacionam com a empresa sejam os funcionários, no meio ambiente laboral , sejam fornecedores, consumidores ou concorrentes, no ambiente empresarial.
A prática predatória de supervalorização dos imóveis, com a finalidade do aumento de propriedades em carteira negocial, provoca um aumento pernicioso da porcentagem especulativa imobiliária, literalmente atrasando a conclusão de negócios para os proprietários e ferindo a efetividade do direito constitucional social de moradia, de que gozam os futuros compradores (art. 6º, CF).
Atenta contra a sustentabilidade do mercado, aumentando os custos de transação e criando maior atrito para as transações negociais, prejudicando a circulação de bens e riquezas, impondo desgaste emocional sobre seu quadro funcional e concorrendo deslealmente com os imobiliaristas que competem sadiamente no mercado, atuando dentro da observância dos princípios éticos para com os seus clientes.
Coluna sob responsabilidade dos membros do grupode pesquisa do Mestrado em Direito do Unicuritiba: Liberdade de Iniciativa, Dignidade da Pessoa Humana e Proteção ao Meio Ambiente Empresarial: inclusão, sustentabilidade, função social e efetividade, liderado pelo primeiro pesquisador, advogado e professor doutor Carlyle Popp e secretariado pela segunda pesquisadora, advogada e professora M.Sc. Ana Cecília Parodi. grupodepesquisa.mestrado@ymail.com.
Ana Cecília Parodi é advogada e perita judicial, com atuação também no ramo imobiliário. Mestre em Direito Econômico e Socioambiental pela PUCPR. Especialista em Direito Civil e Empresarial, pela PUCPR e em Direito Aplicado, pela Escola da Magistratura do Paraná. Professora de Direito Civil, em cursos de Especialização. Autora de diversas obras jurídicas. adv.anacecilia@yahoo.com.br.