Decisão recente da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicou a teoria da eficácia contratual em relação a terceiros em uma ação cujas partes eram a Caixa Econômica Federal (CEF) e um mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Tratou-se de uma ação ordinária ajuizada contra a CEF a fim de que esta liberasse os autores de um ônus real de garantia. Isso porque os autores, ao adquirirem o imóvel do primitivo mutuário, quitaram totalmente à dívida junto a uma companhia de crédito imobiliário, agente vinculado ao BNH, que posteriormente foi sucedido pela CEF, e foram autorizados a levantar o vínculo. Porém, a CEF detinha ainda o direito real de caução sobre crédito hipotecário.
O STJ, acertadamente, confirmou a decisão de primeiro grau que entendeu ser ineficaz o negócio jurídico celebrado entre a CEF e a companhia de crédito imobiliário em relação a terceiros. O ministro Humberto Martins, relator do caso, entendeu que “o antigo princípio contratual da eficácia relativa dos contratos hoje vem sendo mitigado pela doutrina brasileira, com base em novas construções teóricas e francesas, ao exemplo da doutrina do terceiro cúmplice e da eficácia contratual em relação a terceiros. Com isso, cria-se uma esfera de proteção de terceiros em face de negócios jurídicos que lhe são aparentemente alheios”.
Esta importante decisão reforça a posição que a doutrina atual vem tomando em relação ao tema, ou seja, como bem explica Caitlin Mulhollano, o princípio da relatividade dos contratos deve ser considerado “como a impossibilidade de nos tornarmos parte contratual pelo simples efeito da vontade de outra pessoa”, ou seja, “uma pessoa não pode sofrer efeitos obrigatórios de um contrato somente pela vontade de uma outra”.
Além do mais, o Código Civil de 2002, trouxe, com regra geral, o princípio da boa-fé objetiva, que obriga as partes a informarem umas às outras sobre todo o conteúdo do negócio jurídico, de serem leais umas com as outras e de agirem com a mais estrita probidade.
Não podemos nos esquecer também de outro princípio fundamental para celebração dos contratos, o princípio da função social dos contratos. Segundo o ilustre jurista Miguel Reale, “o que o imperativo da ‘função social do contrato’ estatui é que este não pode ser transformado em um instrumento para atividades abusivas, causando dano à parte contrária ou a terceiros, uma vez que, nos termos do Art. 187, “também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.
A decisão do STJ, que liberou os autores da responsabilidade de garantia real, uma vez que já tinham cumprido integralmente com o pagamento junto à companhia de crédito imobiliário, confirmou posição da doutrina e consagrou princípios que não só regulam, mas garantem eficácia a todos os contratos.
E por isso deverão ser sempre observados, inclusive nos contratos administrativos, uma vez que estes também estão subordinados a regras gerais do atual Código Civil.
Luciane Varela é advogada da área de Direito Comercial Consultivo do Correia da Silva Advogados. luciane.varela@correiadasilva.com.br