Locação não residencial empresarial é o contrato pelo qual uma pessoa dá a outra, imóvel urbano para uso comercial ou industrial, bem como de sociedades civis com fins lucrativos, em caráter temporário, para o uso e gozo do mesmo, mediante remuneração. O Decreto 24.150, de 20.04.1934, assegurou, pela primeira vez na legislação brasileira, a possibilidade de renovação compulsória da locação não residencial. Caso tal renovação não ocorra, o locatário terá direito de receber indenização para ressarcimento de prejuízos que tiver de arcar pela mudança de local e pela perda do lugar onde exercia sua atividade de comércio ou indústria ou funcionasse sociedade civil com fins lucrativos e ainda pela desvalorização do fundo de comércio.
A renovação de que se fala, aquela que gera o direito a indenização é a renovação compulsória negada. Ou seja, mais precisamente, a improcedência da ação renovatória é que viabiliza a indenização. E a improcedência decorrente da oposição do locador com base na defesa apresentada pretendendo a retomada do imóvel para uso próprio, de sociedade em que participe ou seus beneficiários, para realização de obras ou por melhor proposta de terceiros.
A improcedência da renovatória por falta de preenchimento dos requisitos legais não gera direito à indenização do locatário. Desta forma conclui-se que: (i) renovado o contrato, o locatário não terá direito a qualquer indenização, a final continuará exercendo suas atividades empresariais no imóvel locado; (ii) encerrado o contrato sem que o locatário tenha proposto a ação renovatória, este não terá direito a pleitear qualquer indenização, uma vez que ou não quis ou não se enquadrou nos requisitos legais para a propositura da ação renovatória; (iii) proposta a ação renovatória e mesmo mediante do preenchimento de todos os requisitos legais pelo locatário a ação é julgada improcedente, aí sim o locatário terá direito a receber indenização.
Embora a lei fale em indenização pela perda do ponto comercial em virtude da retomada, tal indenização não é tratada claramente na lei, não se estabelecendo critérios para sua fixação. O locatário tem direito ao ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes oriundos da desocupação do imóvel quando o locador não der o destino alegado, nos casos de retomada para uso próprio, do cônjuge, de ascendente ou descendente. Ou ainda quando o locador não iniciar as obras ordenadas pela autoridade pública ou as obras referentes à construção mais útil. Terá também direito a indenização por prejuízos decorrentes pela desocupação do prédio por melhor proposta de terceiro.
A indenização restringe-se às despesas de mudança, ou seja, despesas com a transferência do negócio para outro local, tais como: desmonte e remontagem das instalações, acondicionamento e transporte das mercadorias para o novo prédio, salário dos empregados durante o período da mudança, reinstalação do estabelecimento comercial, com pagamento de custos com novas instalações se as antigas não puderem ser totalmente aproveitadas, despesas com publicidade, etc.
Cabe ainda indenização pela perda do ponto e a desvalorização do fundo de comércio, no entanto, sua apuração é difícil, pois por vezes a excelência do ponto não depende da atividade do inquilino e por vezes é a atividade do mesmo que torna o local procurado ou mais movimentado. Ainda, poderá ocorrer o encerramento das atividades da sociedade empresária e será preciso analisar: se tal encerramento se deu por vontade do locatário empresário ou se o encerramento se deu mesmo tendo o locatário se mudado para outro local e não foi possível continuar exercendo aquela mesma atividade empresária no novo local. Na primeira hipótese não é devida indenização por encerramento da empresa. Na segunda hipótese será devida indenização mediante provas da impossibilidade da continuidade do negócio em outro local, caso a renovatória tenha sido julgada improcedente mesmo tendo o locatário preenchido os requisitos legais.
A indenização pela perda do ponto e desvalorização do fundo de comércio é de difícil apuração e de difícil produção de provas. Por vezes o locatário prefere suportar o prejuízo a correr o risco da improcedência da indenizatória e ter de suportar prejuízo ainda maior do que o já suportado pela mudança do ponto comercial, modernamente denominado ponto empresarial.
Josiclér Vieira Beckert Marcondes é advogada sócia do escritório Katzwinkel & Advogados Associados, Pós-graduada em Direito Civil e Especialista em Direito Imobiliário.