Contando com receita extra de pelo menos R$ 1 bilhão, o prefeito de São Paulo, Bruno Covas (PSDB), pediu autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para liquidar os estoques de áreas que podem receber construções da Operação Urbana Faria Lima, a mais valorizada da capital. Na prática, a Prefeitura está autorizando o mercado imobiliário a adensar ainda mais a região da avenida da zona oeste com novos arranha-céus.
Somados, esses prédios terão uma área equivalente a 200 mil metros quadrados construída além dos limites de verticalização vigentes em São Paulo. Em troca, a Prefeitura garantirá agora uma receita que estava prevista para entrar nos cofres públicos na próxima década – a ideia era que a operação se estendesse até 2025.
Com a verba, Covas pretende financiar a urbanização da favela Coliseu, ao lado do Shopping JK, e reformar a Avenida Santo Amaro, na zona sul, obras que já estão licitadas. Também planeja um novo pacote de ações que inclui uma ciclopassarela sobre o Rio Pinheiros, estimada em R$ 70 milhões. A iniciativa é vista como uma forma de Covas, que pretende disputar a reeleição em 2020, minimizar críticas de que sua administração não teria uma “marca”.
A oposição a Covas na Câmara ataca o encerramento da operação antes do prazo, dizendo que haverá favorecimento eleitoral. Urbanistas ressaltam que postergar essa ação poderia render, no futuro, uma arrecadação maior do que renderá agora. São argumentos que os técnicos da Prefeitura contestam.
“Mais um gesto eleitoreiro do prefeito atendendo à vontade do mercado imobiliário de comprar Cepacs (os títulos imobiliários que permitem essas obras) a preço baixo”, disse o vereador Antonio Donato (PT).
O presidente do diretório paulistano do PSDB, vereador João Jorge, negou o objetivo eleitoreiro. “A cidade já está um canteiro de obras, só não vê quem não quer.”
Autorização
Operação Urbana é um programa em que a Prefeitura autoriza que se construa mais do que o permitido pela Lei de Zoneamento em uma determinada região. Para isso, as construtoras precisam comprar um título imobiliário, chamado Certificado de Potencial Adicional Construtivo (Cepac). A verba obtida com esse título financia obras de urbanismo na mesma região. É uma forma de o mercado custear o desenvolvimento urbano.
Cada Cepac dá direito a uma metragem específica. Por exemplo: se a empresa quer construir um prédio de 1.500 metros quadrados de área, mas no terreno só se pode construir 1.100 metros, ela precisa comprar um número de Cepacs suficientes para se construir 400 metros quadrados excedentes.
Em 2004, foi definido que a Operação Faria Lima poderia emitir Cepacs suficientes para se construir 1,3 milhão de metros quadrados e que esse estoque seria consumido até 2025. Os Cepacs são vendidos na Bolsa de Valores. O valor final é definido no leilão. Quem oferece mais, leva. O valor inicial será de R$ 6.500 por título.
A emissão desses títulos é um pedido formal do Secovi, o sindicato que representa as incorporadoras que trabalham na cidade. Ao jornal O Estado de S. Paulo, o vice-presidente da entidade, Ricardo Yazbek, disse que, depois de anos de vendas baixas, o mercado imobiliário voltou a investir. “Há demanda agora”, afirmou.
Entretanto, a arquiteta e urbanista Lucila Lacreta, do Movimento Defenda São Paulo, disse que, ao lançar tantos títulos de uma única vez, o valor das vendas não será tão alto quando poderia ser. O último leilão, feito em 2017, ofertou cerca de 40 mil Cepacs, e apenas 9 mil foram vendidos, sem ágio.
A Prefeitura não respondeu à reportagem. Auxiliares de Covas sustentam que o melhor momento para venda é agora, quando o mercado mostrou interesse. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
