As pessoas que compraram terrenos nos condomínios Viridi Viam Home Hotel, em Almirante Tamandaré, e Espaço Ambiental Home Hotel, em Tijucas do Sul, acreditam que os loteamentos não possuem qualquer tipo de alvará de funcionamento, já que, pelo menos, nenhum destes documentos foi apresentado aos compradores. Além das consultas à Coordenação da Região Metropolitana (Comec), e das licenças ambientais e urbanísticas das prefeituras locais, do Instituto Ambiental do Paraná (IAP), do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama) e do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), condomínios fechados precisam seguir as regras da lei 4.591/64 (lei dos condomínios e incorporações imobiliárias).
Considerando as imagens e fotos mostradas nos perfis dos vendedores nas redes sociais, que denotam que o que estaria sendo comercializado são terrenos em condomínio, um exemplo de regra da lei 4.591/64 que não estaria sendo cumprida é o artigo 32, que determina que o empreendimento tem que se cadastrar no Registro de Imóveis da cidade onde está instalado como condomínio e individualizar a matrícula de cada um dos lotes. No entanto, as vítimas não localizaram estas matrículas individuais nos cartórios, onde também deveria haver os registros de compra e venda de cada lote. Isso explica porque não há alvará autorizando construção de casas nestes locais, entre outros documentos necessários.
“O documento chave para que uma pessoa comece a verificar a regularidade do loteamento é ir ao Registro de Imóveis local e solicitar uma certidão (cópia) da matrícula do imóvel. A empresa que deseja fazer um loteamento tem que registrar este tipo de empreendimento naquela matrícula. Se a empresa está vendendo um loteamento que não está registrado como tal, isso é crime, previsto no artigo 37 da lei 6.766 (lei de parcelamento do solo)”, explicou Luciano Penteado, professor da Universidade de São Paulo (USP) de Ribeirão Preto, especialista em Direito Imobiliário.
Além disso, explicou o especialista, vender loteamentos sem as devidas autorizações dos órgãos competentes (esferas municipal, estadual e federal) é crime contra a Administração Pública e prevê de um a quatro anos de prisão.
Ele também explicou que, se um imóvel rural tem algum tipo de problema – por exemplo, está com o solo degradado, sofreu contaminação, tem alguma restrição agrícola ou ambiental, etc. – obrigatoriamente este tipo de observação é registrada na matrícula do imóvel, para que o futuro comprador tenha como saber disto. “A pessoa que compra uma matrícula ‘podre’, como chamamos, não tem como dizer que não sabia, pois é obrigação dela pesquisar aquela matrícula antes no Registro de Imóveis. E este tipo de anotação tem que estar lá. Se uma pessoa compra uma área que foi autuada por crime ambiental, por exemplo, acaba tornando-se cúmplice”, alertou.
Consulte antes de comprar
Sandro Setim, diretor técnico da Comec, explicou que toda e qualquer pessoa que tem intenção de comprar uma área e construir nela, seja para fins residenciais, comerciais ou industriais, tem que antes fazer uma consulta à Secretaria de Urbanismo do município e também à Comec, para saber o que é permitido e proibido fazer na área pretendida. Todo município e estado possui um planejamento de ocupação do solo, que determina quais são as áreas urbanas (onde é permitido um tipo de ocupação e atividade), quais são consideradas de interesse agrícola ou turístico (onde as permissões não são as mesmas das regiões urbanas), as áreas de preservação (onde algumas atividades são permitidas, mas sob regras ambientais muito rígidas), etc.
Dois hectares
A lei 6.766/79, que fala sobre o parcelamento do solo, determina que, em áreas rurais, a divisão dos lotes não pode ser menor do que dois hectares, ou seja, cada terreno tem que ter, no mínimo, 20 mil metros quadrad,os. Qualquer lote menor que isto, em condomínio rural, só pode existir debaixo de leis muito específicas. Ou seja, condomínio residencial em área rural até pode ser permitido, mas a incorporadora responsável pela comercialização dos lotes tem que cumprir regras urbanísticas e ambientais, um processo muito mais complicado do que um condomínio em área urbana.
Regularização
Setim explicou que existem maneiras de se regularizar um condomínio em área rural. A lei permite, em casos de conglomerados familiares, a divisão em frações ideais, para que herdeiros de um determinado imóvel possuam a sua parte na herança, por exemplo. E a subdivisão independe do tamanho de cada lote.
O diretor técnico ressaltou que, condomínios rurais com terrenos inferiores a 20 mil metros quadrados podem ser permitidos desde que cada pedaço de terra tenha uma matrícula de imóvel individualizada e os proprietários formem uma sociedade constituída juridicamente. Desta forma, toda e qualquer regularização, processo judicial, alterações de documentação, etc., tem que ter a anuência de todos os sócios. Mesmo assim, a ocupação deste solo precisa seguir regras rígidas de preservação.