No primeiro semestre de 2026, diferentes regiões do Paraná registraram aumento nos preços dos imóveis. Em Curitiba, a valorização se concentrou principalmente nos imóveis de 65 a 100 m², com destaque para os bairros CIC, Portão e Bigorrilho. No Litoral, Guaratuba e Matinhos tiveram valorização de cerca de 30% logo após a inauguração da Ponte de Guaratuba.
Na outra ponta do Paraná, Maringá encerrou 2025 entre as três cidades brasileiras com maior índice de valorização imobiliária, registrando alta anual de até 19% em empreendimentos verticais e áreas de expansão, segundo estudo de inteligência de mercado da DWV. Londrina também acompanha esse movimento.
Embora sejam cenários diferentes, as regiões têm em comum um mercado imobiliário em crescimento, tanto na quantidade de empreendimentos quanto nos preços. Ao mesmo tempo, a capacidade financeira da população ainda não acompanha esse avanço, dificultando o acesso a uma moradia que não comprometa excessivamente o orçamento familiar.
Em agosto de 2026, os gastos com habitação comprometeram cerca de 17,6% da renda das famílias com ganhos de 1 a 5 salários mínimos, conforme dados do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). A habitação ficou atrás apenas das despesas com alimentação e transporte.
Em Curitiba, o ticket médio de venda dos imóveis fechou o primeiro semestre em R$ 511 mil, segundo dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar). Já o ticket médio dos aluguéis, modalidade que representa 23% da situação de moradia das pessoas no Paraná, segundo a PNAD Contínua, ficou em R$ 2.544 em Curitiba.
O valor é cerca de R$ 923 acima do salário mínimo nacional e equivale a 61,57% do salário médio no Paraná, estipulado pelo Instituto Paranaense de Desenvolvimento Econômico e Social (Ipardes).
Neste cenário, surge um impasse prático: o que explica essa desproporção? O que está em curso é um processo de gentrificação, o efeito de movimentos especulativos ou apenas a valorização natural do espaço urbano? Embora costumem ser usados como sinônimos no debate público, esses três conceitos descrevem dinâmicas e impactos socioeconômicos profundamente distintos na organização da cidade.
O que define a gentrificação?
Por definição, a gentrificação é um processo de transformação urbana em que um bairro ou região popular passa por valorização decorrente de reformas e investimentos. Como consequência, o custo de vida aumenta e pode ocorrer a expulsão dos moradores antigos.
Segundo Letícia Gadens, professora do Programa de Pós-Graduação em Planejamento Urbano (PPU/UFPR) e pesquisadora do Observatório das Metrópoles, no entanto, o fenômeno precisa ser analisado por outra ótica quando aplicado ao Brasil e à América Latina.
“Esse termo foi cunhado num contexto do Norte Global. Essas áreas, por esse processo de valorização, acabam expulsando os moradores originais dessa área. Por exemplo, surge antes aquela padaria que era uma padaria simples. Ela se torna uma padaria gourmetizada. Aquele comércio que antes era muito popular se torna um comércio mais elitizado”, explica.
Ao contrário de países europeus, por exemplo, onde a disputa está relacionada ao espaço a ser ocupado, no Brasil as cidades são marcadas pela desigualdade e pela segregação socioespacial. Há regiões com ampla infraestrutura ao lado de grandes periferias desassistidas. Nesse contexto, o problema, em nível local, está relacionado à valorização imobiliária desigual.
No Paraná, com o crescimento das cidades médias e o adensamento das regiões metropolitanas, o aumento dos preços do metro quadrado e dos aluguéis pode tornar as áreas mais estruturadas inacessíveis não apenas para populações vulneráveis, mas também para a classe média. O cenário contribui para aprofundar o déficit habitacional e a periferização.
Por que determinadas regiões valorizam mais?
Antes de concretizar um empreendimento, imobiliárias e construtoras realizam estudos para analisar o momento da região e identificar quais projetos e públicos têm potencial naquele local. Segundo Adalberto Scherer, diretor comercial da Cibraco Imóveis, os fatores que tornam uma área atrativa variam de acordo com as características de cada região.
“Proximidade com os grandes centros, atrativos de natureza ou de turismo, acesso a indústrias. Por exemplo, a região entre Ponta Grossa e Castro hoje é uma região que tem dezenas de grandes indústrias. Todos esses elementos geram muitos fatores favoráveis para que as empresas montem esses núcleos habitacionais”, explica.
Em Curitiba, o Ecoville exemplifica um vetor de valorização impulsionado pela infraestrutura. “Ecoville foi um bairro planejado por Jaime Lerner, pensado para ter uma canaleta e duas vias expressas. As áreas eram muito grandes e precisavam ser ocupadas”, lembra Scherer. Por esse aspecto, a região não configura um caso clássico de gentrificação, já que não havia uma população residencial expressiva a ser expulsa.
Outro exemplo mais recente envolve um ciclo de incentivos públicos que tornou o Centro da capital mais atrativo para investimentos voltados à moradia, seja por meio de retrofit, da construção de estúdios ou de apartamentos compactos. “São lugares com megaempreendimentos em uma região que passou por um período sem investimentos. Toda a rede de restaurantes e bares está sendo frequentada por pessoas diferentes que vêm conhecer e viver o Centro. E o Centro ainda tem muito espaço disponível”, aponta.
Valorização difere de especulação
Frequentemente associada à valorização imobiliária, a especulação também influencia os preços que chegam ao consumidor. O conceito é definido pela prática de comprar terrenos ou imóveis e mantê-los vazios ou sem uso com o objetivo de lucrar com uma venda futura.
Na avaliação de Rodrigo Linhares Porto, diretor da Incorporadora e Construtora Porto Camargo, o impacto desse fenômeno no mercado é negativo e se diferencia da valorização. “A especulação é aquela tentativa de ganho rápido com investimento imobiliário e é diferente do investimento para quem quer morar, para quem quer alugar, para deixar para um filho ou até aproveitar a valorização que o imóvel tem nesse período”, explica.
Diferente desse fenômeno, Linhares aponta que a antecipação de investimentos faz parte de ações específicas para estimular a valorização das cidades, mas depende de estudos que comprovem a viabilidade dos projetos. Esse movimento, por exemplo, teria influenciado os valores dos imóveis em Guaratuba e Matinhos no início do ano.
“O Litoral do Paraná está em foco pelos investimentos em infraestrutura, como o alargamento da praia, a construção das ciclovias e das áreas para pedestres e a duplicação de trechos. Quando há um investimento, é claro necessário se antecipar. Procurar terrenos, fazer estudo de mercado, tentar ter um land bank — ter os terrenos sob sua posse — para, no momento adequado, você fazer o lançamento”, completa.
Preços podem continuar a crescer?
Para diferentes perfis de consumidores, as empresas avaliam que haverá empreendimentos disponíveis no mercado. A diferença, no cenário futuro, deve estar justamente nas regiões com maior potencial de valorização. Na avaliação de Rodrigo Linhares, em 2027, a tendência é de que esse movimento continue concentrado em áreas específicas.
“Há um grande volume de lançamento de estúdios em Curitiba, mas o mercado ainda está absorvendo isso. Enquanto o mercado estiver absorvendo, é positivo, diferente do que acontece na Europa, por exemplo. O litoral paranaense também é a ‘bola da vez’. Com o tanto de investimentos, em 2027, vai ser um mercado bem competitivo no bom sentido”, aponta.
Adalberto Scherer aponta que, no Interior, cidades como Francisco Beltrão, Pato Branco, Toledo e Foz do Iguaçu tendem a receber empreendimentos de padrão elevado. “Paranavaí tem condomínios que não tem em Curitiba, de tão bons que são, por exemplo. Guarapuava também concentra lançamentos de condomínios de investidores de Curitiba”, aponta.
Apesar da tendência de valorização no curto prazo, o Paraná pode enfrentar, no futuro, um processo próprio semelhante à gentrificação. Para evitar que esse cenário se torne um problema estrutural, Letícia Gadens aponta a necessidade de reformulação das políticas habitacionais.
Especialmente nas cidades médias, o crescimento desproporcional pode provocar impactos nas regiões periféricas, reproduzindo problemas já enfrentados pelas metrópoles. “Se não há reserva de parte desses espaços pra ter uma diversidade de renda habitando nesses lugares, cria-se uma cidade cada vez mais segregada e, então, associamos a uma gentrificação”, completa.