Várias são as causas de preocupação dos locadores por falta de pagamento do locatário frente as obrigações ajustadas. Destacamos, a demora da tramitação de ações na justiça; a insignificância do valor de caução ou fiança e a garantia de permanência do inquilino no imóvel.
A primeira preocupação a mencionar está na Lei do Inquilinato, que prevê ser a ação de despejo o único caminho para a retomada do imóvel locado, seja qual for o motivo.
Dentro do cenário jurídico nacional é significativo o acúmulo de processos nos fóruns em geral. Por mais que se pretenda acelerar o procedimento das ações, encontrar-se-á barreiras na crise que recai sobre o Poder Judiciário. Esta é a principal causa do inconformismo daqueles que batem às portas da Lei pretendendo rápida solução ao seu litígio e a imediata desocupação do imóvel pelo inquilino inadimplente.
Considerando que a tramitação normal da ação de despejo dura em média seis meses, mais os meses vencidos que originaram a ação, os valores não pagos pelo locatário acumulam-se significativamente. Não fosse só isso, ainda o locador desembolsou, ou terá de desembolsar, o pagamento de custas processuais, mais as dívidas deixadas pelo Inquilino, tais como, condomínio e IPTU.
A segunda preocupação reside na situação provocada pelo não pagamento pelo locatário. A garantia estabelecida no contrato de locação escrito de acordo com o artigo 37 da Lei do Inquilinato tornou-se insignificante em razão da demora da tramitação do processo. As modalidades de caução, fiança ou seguro-fiança, por ocasião da desocupação do imóvel pelo inquilino e cobrança do débito podem, ainda, serem inexistente nas hipóteses de exoneração da responsabilidade assumida pelo fiador.
A terceira preocupação consiste no fato de que a demora na tramitação de ação de despejo está em sua grande maioria vinculada ao momento em que o Inquilino ingressa no processo. Contestando a ação sem qualquer argumento plausível, ignora o disposto no artigo 62, inciso II da Lei de Inquilinato que dispõe sobre a única hipótese de impedir a rescisão do contrato e garantir sua permanência no imóvel locado que é o de purgar a mora nas condições ali indicadas.
É este o momento ideal para diminuir a demora judicial das ações de despejo. O autor deve pedir a tutela antecipatória, que deverá ser deferida pela autoridade judicial, ante a clara demonstração do réu que adentrou ao processo e apresentou sua defesa objetivando apenas protelar a ação sem respaldo jurídico.
Observe-se assim, que tal admissibilidade não atentará quanto a regra de concessão de liminares estabelecida no artigo 59, § 1.º da Lei do Inquilinato, uma vez que, enquanto o procedimento liminar previsto neste dispositivo, primeiro estabelece a obrigação do locatário em desocupar o imóvel locado para então contestar a ação. Busca-se a citação do locatário nos termos do artigo 62 da Lei 8.245/91 cientificando-o da ação proposta, o qual deverá, ao contestar, no mínimo pagar os valores em atraso e sob o seu entendimento incontroversos.
Ressalta-se que tal situação não agride nem contradiz o entendimento acerca do instituto jurídico denominado ©purga de moraª. E sim, amplia a extensão de sua aplicabilidade a luz do contexto social atual e sob a ótica da boa-fé objetiva. A entrega da posse do imóvel locado, origina para o Locatário a contraprestação de pagar o aluguel ajustado. Isso limita a matéria de defesa apenas a outro incidente processual que entenda estar em desacordo com o contrato de locação firmado entre as partes. No mesmo sentido o julgado constante na RT 222/438, `in verbis’:
“O locatário em atraso, que alega ser outro o aluguel, mas nem mesmo esse deposita para purgar a mora, está sujeito ao despejo”.
Daí porque, a purgar a mora é obrigação do locatário. Sua ausência no momento processual oportuno será fator fundamental a orientar o julgador para a concessão de tutela antecipatória nas ações em que se cobra o inadimplemento do locatário.
José do Carmo Badaró é advogado especialista em Direito Imobiliário. badaro@jcbadaro.com.br
