O contrato de locação, ou de aluguel, como é mais comumente conhecido, tem uma enorme repercussão no contexto social, pois diz respeito a uma das principais mazelas que afligem a sociedade, qual seja, a crise habitacional.
Bem por isso, existe uma lei específica, a famosa Lei do Inquilinato, n.º 8.245/91, que regulamenta as relações locatícias visando, principalmente, não permitir que o inquilino possa ficar desguarnecido, à mercê dos interesses exclusivamente patrimoniais dos proprietários de imóveis.
Entretanto, é fato constatado na experiência cotidiana, que não raras vezes, é o inquilino quem acaba por provocar prejuízos ao proprietário, principalmente, ao término da locação, com o abandono do imóvel sem pagamento dos aluguéis atrasados, taxas de iluminação, água, esgoto, condomínio, etc.
Para garantia do proprietário contra estas situações, autoriza a Lei do Inquilinato, a exigência ao inquilino da apresentação de fiador idôneo, para assumir conjuntamente, a responsabilidade dos encargos decorrentes da locação.
A fiança, assim, se caracteriza como um contrato, porém, de natureza acessória, porque somente pode ter existência e validade, se atrelada a um contrato principal, no caso, a locação.
Todavia, pela sua natureza, a fiança tem validade limitada pelo prazo de contrato principal, de tal sorte que, expirado o prazo daquele, extingue-se esta, a não ser que o fiador renove a fiança, nos mesmos moldes da renovação do contrato principal de locação.
E, justamente aí, surge o problema de muitos contratos de aluguel. Ocorre que não é incomum, no contrato de locação, estipular-se cláusula onde o fiador fica responsável pelos encargos da locação, até a data da entrega das chaves do imóvel pelo inquilino, mesmo que haja prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
E, muitas vezes, o contrato vence o seu prazo regular, e prorroga-se por tempo indeterminado, sem a elaboração de novo contrato. Nesse espaço de tempo, o inquilino desocupa o imóvel, com encargos em atraso, e o proprietário vai acionar o fiador para responsabilizar-se pelo seu afiançado.
Porém, como as dívidas surgiram após o vencimento do prazo regular do contrato, e o fiador não anuiu nesta prorrogação, é firme o entendimento dos Tribunais, principalmente o Superior Tribunal de Justiça, instância máxima na análise desta questão, no sentido de que, a prorrogação por tempo indeterminado do contrato de locação, desobriga o fiador que não anuiu, porque, a sua natureza acessória somente admite uma interpretação restrita, não prevalecendo a cláusula que previa a obrigação até a entrega das chaves.
Marcione Pereira dos Santos é advogado, professor universitário em Maringá e Cascavel, com mestrado em Direito Civil pela UEM.
