O novo Código Civil inova, em seu art. 1.337, ao estabelecer que o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá ser constrangido a pagar multa, a ser estabelecida conforme deliberação de três quartos dos condôminos, excluído o condômino ou possuidor infrator. O valor máximo dessa multa é o quíntuplo do valor da contribuição condominial, devendo ser fixada considerando a gravidade das faltas e a reiteração, não eximindo o infrator das perdas e danos que se apurarem.
Se, todavia, o condômino ou possuidor for anti-social, assim considerado porque seu comportamento é incompatível com a vida em condomínio, por não respeitar as limitações naturais dos edifícios coletivos, infringindo as normas de convivência em comum e provocando atritos de vizinhança, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo da contribuição condominial, cuja imposição deverá ser ratificada por ulterior deliberação da assembléia. Qualquer sanção a ser aplicada ao condômino nocivo exige que se lhe garanta o direito de defesa(1).
O legislador de 2002 preferiu atribuir multa a medida restritiva de direito, como a vedação de utilização da área comum, que poderia configurar infringência à norma constitucional, como ao de livre exercício do direito de liberdade.
Outra inovação do novo Código Civil é o art. 1.338, que permite ao condômino alugar área na garagem de veículos, preferindo, se iguais forem as condições, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. No entanto, pode-se vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio, mediante expressa anotação na convenção condominial.
Essa norma, ao dar preferência aos condôminos e possuidores, visa evitar atritos que eventualmente poderiam ocorrer com estranhos ao condomínio.
O art. 1.339, § 2.º, também relativa em relação à disposição de garagem condominial. Regra geral, são inseparáveis da propriedade exclusiva as partes comuns bem como as frações ideais a ela correspondentes, como ocorre com a garagem em relação à unidade condominial. Aplica-se o princípio de que o acessório segue o principal, sendo vedada a venda ou o gravame que recaia sobre o bem em separado.
Todavia, a venda de parte acessória da unidade imobiliária a outro condômino ou a estranho pode ser feita se permitida pela convenção condominial, devendo ser submetida à aprovação pela assembléia geral, tendo sempre preferência a alienação para condômino a terceiro.
O dispositivo, dessa forma, possibilita a alienação de garagem de veículo a terceiro.
Cf. enunciado aprovado na Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal no período de 11 a 13 de setembro de 2002, sob a coordenação científica do ministro Ruy Rosado, do Superior Tribunal de Justiça. Disponível em: http://www.cjf.gov.br/revista/enunciados/enunciados.asp. Acesso em: 23.01.2003.
Érika Harumi Fugie
é mestre em Direito Civil na Universidade Estadual de Maringá. Co-autora com Inacio de Carvalho Neto da obra Novo Código Civil comparado e comentado: posse e direitos reais. v. 7. Curitiba: Juruá, 2003. E-mail: fugie@wnet.com.br.
