No atual cenário econômico, de variadas e simultâneas relações, onde as contratações ocorrem de forma cada vez mais rápida e informal, tem-se difundido a falsa impressão de que a formalidade se tornou dispensável para toda espécie de contratação. Envolvidos nessa ‘tendência’ os novos empresários muitas vezes deixam de adotar certas cautelas ao contratar, por exemplo, a locação do imóvel em que desenvolverá sua atividade ou ampliará sua rede.
Nos contratos de locação comerciais é comum a frustração do locatário ao ver-se impedido de reivindicar direitos que seriam naturalmente gerados pelo contrato de locação não residencial, ou então, daquele que se surpreende com obrigações e multas das quais não tinha sido devidamente advertido, quando da negociação ou assinatura do contrato.
Sem a necessária cautela, muitas vezes as condições da locação são negociadas pela simples troca de e-mails, quando não por telefone, ou seja, os contratos são firmados sem a prévia análise dos documentos do imóvel e do contexto em que está inserida a posse negociada.
Essas condições pactuadas informalmente geralmente sequer chegam a ser mencionadas no instrumento contratual, muitas vezes assinado às pressas, sem qualquer leitura básica ou análise prévia – o que fatalmente compromete as expectativas e os direitos do locatário e gera verdadeiras batalhas judiciais, muitas vezes fadadas ao insucesso, por ausência de provas do quanto fora efetivamente pactuado.
Embora o contrato de locação não seja classificado como necessariamente formal, ao tratar de importantes direitos da locação não residencial, a própria Lei de Locações rege, em sua essência, a necessidade de contratações minimamente formais.
A título de exemplo, a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), visando a proteção do chamado fundo de comércio, concede a possibilidade de renovação do contrato de locação não residencial, desde que atendidos os requisitos de seu artigo 51. São eles: contrato escrito e locação com duração mínima de cinco anos, exercício de atividade comercial, no mesmo ramo, por pelo menos três anos, cumprimento total das obrigações contratuais, dentre outros.
Assim, pela simples menção dos principais requisitos legais para a renovação do contrato, mostra-se imprescindível a existência do contrato escrito e assinado pelas partes, bem como a prova de seu adimplemento. Portanto, é crucial que o instrumento contratual seja fiel à negociação havida (prazos, obrigações, multas etc.).
Tudo isso porque, ao julgar uma ação renovatória de contrato de locação, os Tribunais se limitam, num primeiro momento, a verificar se os requisitos legais foram preenchidos para então ponderar sobre o direito pleiteado. Em outras palavras, antes de qualquer pronunciamento, o juiz analisa a validade do contrato e se mesmo foi ou não completamente cumprido pelas partes.
Porém, muitas vezes o locatário não tem em mãos nenhuma via do contrato ou, quando tem, na mesma não consta a assinatura do locador. Nestes casos, o caminho processual para contornar a falta do contrato assinado e tentar fazer valer o direito pretendido, é muito mais longo e incerto. Isto porque antes de exigir qualquer direito oriundo da locação, é necessário comprovar e convencer o juiz, não apenas da existência da contratação, como também da presença de todos os requisitos que justificam o direito pretendido.
Ainda, para fazer uso do direito à ação renovatória – que é, sem dúvida, uma das proteções legais mais relevantes ao locatário – há um prazo que termina seis meses antes do final do contrato e, caso não seja observado, resulta na perda do direito à renovação contratual.
Muitos locatários despreparados começam a negociar a renovação do contrato pouco antes do final do prazo acima mencionado e, por conta disso, acabam por caírem numa verdadeira armadilha: o locador não se manifesta sobre as propostas e, ultrapassado o prazo para a propositura da ação, responde recusando-se à renovação ou apresentando contraproposta completamente abusiva.
Nessa hipótese, em que já não há mais a intervenção do Poder Judiciário, em razão da perda do prazo, dificilmente se poderá contar com a amizade ou boa-fé do locador e o locatário ficará exposto à aceitação das condições impostas por esse para permanecer no imóvel e manter assim o seu comércio.
Por isso, a locação imobiliária não pode ser tratada de forma simplista e o contrato deve ser analisado, preferencialmente, por profissionais com o mínimo de experiência no ramo. São inúmeras as sutilezas contratuais sobre o prazo contratual, valor do aluguel, multas e demais encargos, além do contexto em que está inserida a posse do imóvel, que podem acarretar consideráveis prejuízos e comprometer até mesmo a continuidade da atividade empresária.
Flávia Anzelotti é advogada do Kurita, Bechtejew & Monegaglia Advogados – KBM Advogados – flavia@kbmadvogados