Ao deparar com o presente questionamento, necessário se torna fazer breve alusão ao conceito clássico de contrato, em especial de contrato bilateral. Para tanto, transcreve-se o pensamento de Caio Mário da Silva Pereira(1), para quem: O contrato bilateral caracteriza-se pela reciprocidade das prestações. Cada uma das partes deve e é credora, simultaneamente. Por isso mesmo, nenhuma delas, sem ter cumprido o que lhe cabe, pode exigir que a outra o faça. A idéia predominante aqui é a da interdependência das prestações.
Por outro lado, não menos necessário, mesmo que sinteticamente, é preciso esclarecer que a palavra exceptio, em evidência na questão em apreço, aqui tem conotação de defesa lato sensu como uma das causas exceptativas para o não cumprimento da obrigação por uma das partes, porquanto a outra parte não cumpriu com sua obrigação e não de exceção stricto sensu como uma das técnicas processuais.
Após esses contornos, fica claro que a exceptio non adimpleti contractus somente poderá ser argüida em face de contratos bilaterais, consoante preceito legal estampado no Código Civil Brasileiro, em seu Art. 476, que diz: Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Entretanto, os proprietários de uma unidade condominial, ao serem citados em ação de cobrança de quotas condominiais em atraso, em contestação, embasaram seus argumentos na referida exceção, alegando que em Assembléia Geral Extraordinária do Condomínio, foi deliberado reparar pequenos danos oriundos de infiltrações e vazamentos de responsabilidade do Condomínio em seu apartamento e, decorridos dois anos sem que fosse cumprida a obrigação, recusaram cumprir a obrigação de pagar as quotas condominiais. Para corroborar seus argumentos, os proprietários daquela unidade sustentaram a tese de que a Convenção de Condomínio, firmada entre os condôminos, possui natureza contratual, albergando, portanto, a incidência da aludida exceção.
A ação de cobrança foi julgada procedente em parte. Os proprietários recorreram ao Tribunal de Justiça do Estado, que negou provimento à apelação por unanimidade de votos. Inconformados, os proprietários interpuseram recurso especial perante o Supremo Tribunal de Justiça STJ, evocando os mesmos argumentos anteriormente apresentados. O Ministro Barros Monteiro relatou o recurso especial e apresentou seu voto pelo não conhecimento do recurso, fundamentado nos preceitos doutrinários de João Batista Lopes(2) que diz: ?…, a Convenção de Condomínio tem caráter predominantemente estatutário ou institucional, por isso que alcança não só os signatários, mas todos os que ingressarem no universo do condomínio.? A Quarta Turma do STJ, por unanimidade, não conheceu do recurso especial.
Dessume-se da discussão, que a Convenção de Condomínio possui caráter normativo e goza de força cogente em face dos condôminos daquele conglomerado, e por isso não se caracteriza como instrumento de natureza jurídica contratual. Sendo assim, em resposta à proposição epigrafada, vale registrar que não haverá qualquer possibilidade de ser argüida por condôminos inadimplentes a exceptio non adimpleti contractus em âmbito condominial, razão pela qual devem cumprir com as obrigações de arcar com as quotas condominiais, consoante Art. 1.336, inciso I, do Código Civil.
Notas
(1) PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol. III Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 159.
(2) LOPES, João Batista. Condomínio. 7.ª ed. São Paulo: RT, 2000, p. 76.
Adiloar Franco Zemuner é doutoranda em Ciências Jurídicas e Sociais pela UMSA, Buenos Aires; mestre em Direito Negocial pela UEL, Londrina; professora de Direito Civil/Comercial/Internacional na UEL e na Metropolitana-IESB e, advogada – Londrina-PR.