A Trisul, incorporadora tradicional da Região Metropolitana de São Paulo, avalia deixar o Minha Casa Minha Vida (MCMV) no próximo ano, com o objetivo de migrar para projetos mais rentáveis e evitar eventuais oscilações no programa habitacional, contou o presidente, Jorge Cury, em entrevista ao Broadcast, sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado.
“Já estamos, internamente, procurando outro modelo. Estamos nos antecipando a essa mudança liberal, com um governo que não gosta de botar subsídios”, afirmou o executivo. “Ainda não sei se vamos ficar, necessariamente, dentro do Minha Casa Minha Vida. É uma decisão para os próximos meses”, completou.
A Trisul tem quatro empreendimentos do MCMV previstos para 2019, o equivalente a 30% do portfólio. Neste segmento, os imóveis são comercializados por até R$ 240 mil, teto do programa, e contam com subsídios pontuais que reduzem as taxas de juros do financiamento. Para o ano que vem, a companhia tem mais quatro projetos voltados para o segmento econômico, mas que podem ser redirecionados para uma faixa de preços logo acima, com unidades entre R$ 241 mil e R$ 350 mil.
Ao ultrapassar o teto do MCMV, a origem dos recursos do financiamento para a compra e a construção dos imóveis deixa de ser o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – cujo orçamento está sob pressão – e muda para o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) – que recuperou sua liquidez após os anos mais duros da crise nacional. Esse cenário tornaria a migração interessante, dando mais estabilidade para o funding, segundo Cury.
Outro fator considerado para a mudança é a possibilidade de manter o repasse de clientes para o financiamento bancário logo após a venda, ainda na planta, assim como ocorre no MCMV. Até pouco tempo atrás, apenas a Caixa Econômica Federal, fazia esse tipo de repasse fora do MCMV, numa modalidade chamada de crédito associativo. Mas, desde o ano passado, Santander e Bradesco também montaram uma carteira de crédito imobiliário nessa modalidade. “Nós recebemos o compromisso desses três bancos que seremos os próximos a começar a fazer o repasse na planta fora do Minha Casa Minha Vida”.
Cury citou também que, fora do MCMV, é possível indexar os contratos de financiamento à inflação medida pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), o que gera uma proteção às empresas contra os aumentos de preços dos materiais. Segundo o executivo, já é possível detectar o aumento nos valor de alguns insumos que estavam congelados durante a crise. “Nossa função é ler o mercado para preservar as margens e a rentabilidade. Estou achando que, cada vez mais, o certo é migrar para contratos indexados”, avaliou.
Os planos da Trisul não representam uma tendência de debandada generalizada do MCMV, na visão do presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França. “Não temos visto mais movimentações nesse sentido. Muito pelo contrário. As empresas que atuam no programa estão interessadas em discutir propostas de sustentabilidade para o funding”, afirmou, referindo-se às conversas em andamento com o governo federal para remodelar o MCMV.
França acrescentou, entretanto, que há uma demanda de consumidores e de incorporadoras pelo repasse ainda na planta dentro do segmento de imóveis até R$ 500 mil, fora do MCMV. “Esses imóveis podem contar com crédito associativo, e nós estamos vendo um movimentação dos bancos para testar isso. Pode ser um alvo além do Minha Casa, mas não uma ruptura”, apontou.
Um exemplo disso é a MRV, maior operadora do Minha Casa Minha Vida no País, que planeja destinar no médio prazo até 20% dos lançamentos para o segmento SBPE com o objetivo de driblar as restrições de recursos para financiamento no FGTS.
Expansão
A Trisul tem potencial para lançar empreendimentos imobiliários com valor geral de vendas (VGV) de R$ 1 bilhão em 2019, mas isso vai depender do comportamento da demanda ao longo do ano, disse o presidente da incorporadora. A meta oficial é atingir um patamar de pelo menos R$ 700 milhões a R$ 800 milhões. Se confirmado, isso representará um crescimento de 13% em comparação com 2018, considerando o ponto médio da meta. A empresa já tem um banco de terrenos suficiente para compor novos empreendimentos até o fim de 2020.
O presidente da incorporadora disse que, apesar do ritmo lento de recuperação da economia brasileira, o movimento nos estandes continua forte neste trimestre. A demanda tem vindo tanto de famílias em busca de moradia quanto de investidores. “Quando apresentamos um imóvel bom, bem localizado, com potencial de se valorizar, esse produto não encalha”, disse, referindo-se à necessidade de lançar apenas projetos assertivos, ao contrário do período de crescimento desenfreado, há dez anos, quando ocorreu um excesso de lançamentos no mercado.
Na visão dos analistas de construção civil do BTG Pactual, Gustavo Cambauva e Elvis Credendio, a Trisul tem uma situação melhor do que a de outras incorporadoras. “O estoque de imóveis prontos é quase zero, o endividamento é baixo e o lucro líquido mais do que dobrou no primeiro trimestre”, afirmaram, em um relatório. “Acreditamos que ela está pronta para continuar entregando resultados consistentes”, complementaram.