O presidente do conselho consultivo do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, disse que o mercado imobiliário estará em uma “situação complicada” cada não seja revista a liminar do Tribunal de Justiça (TJ) que vetou o direito de protocolo. Ele estima que uma posição dos desembargadores deve ser dada por volta da primeira quinzena de maio. Caso a liminar seja mantida, entretanto, a tendência é que o processo se arraste numa discussão que levará ao menos seis meses. “Aí a situação ficará complicada, estaremos em dificuldades”, disse Bernardes, durante debate no Summit Imobiliário 2018, organizado pelo grupo O Estado de S. Paulo em parceria com associações empresariais.
Um total de 88 projetos imobiliários pode ter o lançamento suspenso ou postergado na cidade de São Paulo caso seja mantida a liminar do TJ, segundo levantamento realizado pelo Secovi-SP junto a 38 incorporadoras, que possuem, juntas, uma carteira de 174 projetos programados.
Os empreendimentos afetados somam 19,2 mil apartamentos – o equivalente a 67% dos lançamentos do ano passado na cidade – e representam R$ 11,2 bilhões em valor geral de vendas (VGV). Do total, 72 projetos tinham lançamento previsto para este ano e 16 para os períodos seguintes. A pesquisa constatou também que existem cinco projetos que já foram lançados recentemente com base no direito de protocolo e agora correm o risco de terem as vendas e as obras embargadas.
“Se não tivermos a segurança de que podemos empreender conforme a legislação vigente, fica impossível pensar em novos investimentos. A manutenção da liminar é um absurdo e acredito que haverá uma modulação, ao menos para que apenas os empreendimentos dentro da Zepam (zonas de proteção ambiental) fiquem enquadrados pelas restrições, e o restante não”, disse Bernardes.
O direito de protocolo é praticado há anos na cidade e garantia que os projetos encaminhados para licenciamento antes de mudanças na legislação pudessem ser validados conforme as regras vigentes no momento em que foram protocolados na prefeitura. Por meio desse instrumento, não seria necessário revisar os projetos encaminhados para licenciamento antes de 2016, quando a lei de uso e ocupação do solo foi alterada, tornando a construção mais restrita em diversos pontos da cidade. Uma das novidades da lei foi a criação de novas zonas especiais de proteção ambiental, onde a área construída não pode ultrapassar 10% da área do terreno, o que praticamente elimina a viabilidade econômica dos empreendimentos.
Direito adquirido
O cerne das críticas do Ministério Público (MP), autor do pedido da liminar acatada pelo TJ, é que a liberação das licenças deve respeitar as restrições estabelecidas pela nova lei, especialmente nos trechos que passaram a ser classificados como Zepam. Nesses casos, não valeria o direito adquirido de protocolo, que é considerado inconstitucional pelo MP por causar danos nas áreas que ganharam o reconhecimento sobre a necessidade de proteção ambiental.
“Primeiro, porque a licença ambiental não é igual à licença de direito administrativo, mais equivalendo à autorização administrativa. Isso se dá em razão da possibilidade de alteração ulterior do interesse ambiental e da presença constante de conceitos abertos na legislação ambiental”, afirma o procurador geral de Justiça, Gianpaolo Poggio Smanio, que assina a petição do MP. “Segundo, porque não há direito adquirido de degradar o meio ambiente ecologicamente equilibrado.”
Por sua vez, o presidente do conselho consultivo do Secovi-SP acrescentou que a liminar não parou apenas os empreendimentos com protocolo firmado, mas também aqueles cujo licenciamento está mais avançado. “A Prefeitura está analisando diversos casos. Quando, por exemplo, o projeto está aguardando apenas o alvará de construção. Emite ou não emite o alvará? E quando resta apenas a liberação após o pagamento pela outorga. Libera? Não está liberando nada, está tudo parado”, afirmou, referindo-se à insegurança jurídica causada pela falta de definição do assunto.