Alugar um local para morar ou montar um negócio seria uma decisão simples, se todos os imóveis viessem adaptados aos gostos e necessidades de cada um. Como isso não existe, a realização de obras é uma prática não tão rara durante o tempo de vigência do contrato de locação. Assim como as benfeitorias e consertos, também é comum na relação entre locadores e locatários uma boa dose de negociação para que se consiga um denominador comum que satisfaça aos interesses de ambos e, principalmente, o bolso das partes envolvidas.

Para o Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), a Lei de Inquilinato n.º 8245 de 1991, é bastante clara sobre as atribuições de cada uma das partes. “Os artigos 22 e 23 tratam estritamente disso, lá está claro que obras de estrutura e consertos de defeitos anteriores são por conta do proprietário do imóvel, visto que ele deve dispor ao locador um espaço que respeite os critérios de habitabilidade”, esclarece o assessor jurídico do Secovi-PR Danilo Serra Gonçalves. “Já as reformas com a finalidade de atender as preferências de cada indivíduo devem ser arcadas pelo locador que desejar fazer tais mudanças”, pondera Gonçalves, acrescentando que o inquilino deve comunicar o proprietário sobre qualquer mudanças nesse sentido, pois dependerá da aprovação do locador a realização do projeto.

Se na teoria a lei pode parecer clara, na prática, suscita inúmeras dúvidas e discussões tanto que em uma das regionais do Secovi-PR, estima-se que aproximadamente 10% dos atendimentos prestados são para esclarecer questões a respeito de quem deve pagar pelo quê quando uma obra se faz necessária. Vale destacar que o Secovi, por mês, registra cerca de 700 consultas em todo o estado, mas não possui uma estatística discriminando o tipo de cada atendimento.

Para o diretor da Imobiliária Noruega, José Carlos Silva, a melhor forma de seguir a Lei do Inquilinato para esses casos é ter em mente a pergunta: agrega valor ou é manutenção decorrente do uso do locatário? “Tudo que for para melhorar o imóvel é de responsabilidade do proprietário, e o que for realizado com o caráter de manter o imóvel, salvo em casos de obras decorrentes de má conservação, é de responsabilidade do inquilino”, sintetiza.

Na avaliação da diretora executiva da Galvão Locações, Marise Hartmann, um caminho interessante para os dois lados dessa relação é conscientizar as partes dos seus direitos e obrigações e estabelecer para os clientes um negócio que seja lucrativo para todos os lados. “O papel da imobiliária é garantir rentabilidade tanto para o inquilino quanto para o proprietário e, no caso dos imóveis residenciais, assegurar a satisfação de todos os envolvidos. Com esta filosofia de trabalho conseguimos que os dois lados cedam e encontrem a melhor maneira de conduzir essa relação durante o tempo de vigência do contrato”, revela Marise.

Bom senso pode contornar muitas situações

O empreendedor e proprietário do Guilleo Caffè Concetto, Guilherme Scorsin Krüger, é um exemplo de que com bom senso a relação entre locadores e locatários pode se reverter em um negócio promissor. Desde o final de 2009, ele procurava um local para pôr em prática o projeto de abrir um café.

O proprietário do imóvel, que preferiu deixar o nome em sigilo, havia tido alguns problemas com o tipo de negócio do inquilino anterior, que montou um restaurante, e deixou
recomendado à imobiliária que procurasse interessados em montar um café.

Marco Charneski
Guilherme: local escolhido a dedo e negociação com o proprietário.

No início deste ano, Krüger encontrou o imóvel da referida recomendação. “Depois de uns três meses de procura achei o ,endereço para a realização do meu negócio e soube da feliz coincidência”, recorda. Mas o local não apresentava as condições ideais para uso, nem do aspecto legal (o antigo locatário havia deixado diversas irregularidades) e muito menos sob o ponto de vista das condições do imóvel. “O inquilino anterior chegou a arrancar cubas, tampos de privada, enfim, deixou o imóvel em um estado lastimável”, lembra o novo locador, acrescentando que só para regularizar o imóvel, foram necessários mais três meses de trabalho, missão que ele tomou à frente junto à imobiliária.

“Em Curitiba, não existem muitos pontos disponíveis nem para a locação, nem para a venda, principalmente, na região do Batel Soho, onde eu projetei o café. Precisei ter todo esse trabalho prévio para conseguir um ponto no lugar que eu imaginava”, justifica Krüger. A informação é confirmada pela imobiliária responsável pela transação, algumas regiões de Curitiba possuem, fila de espera de clientes interessados em locar imóveis sobretudo, os de finalidade comercial.

Depois da parte legal, o novo locatário partiu para as obras que devem ser concluídas no próximo mês para que o café seja, finalmente, inaugurado. “Quanto as obras no local, via de regra, isso faz parte do planejamento de qualquer negócio, pois dificilmente encontramos a estrutura ideal para aquilo que projetamos”, ressalva Krüger.

O locador, por sua vez, ciente do esforço por parte do inquilino, deu uma carência durante o período de legalização do imóvel e dispensou os três primeiros meses de aluguel e mais um adendo referente aos custos de demolição de uma parte da estrutura do imóvel que deveria ter sido realizada pelo proprietário. “É o início de um relacionamento que, pelo contrato, terá a duração de três anos. Como em todas as situações da vida, o mais importante entre as partes envolvidas é fazer prevalecer o bom senso para que todos tenham seus interesses atendidos”, ensina Krüger.

Quanto à vistoria, está previsto em contrato, que ele deverá entregar o imóvel nas mesmas condições que o espaço apresentará quando a reforma for concluída. “Nessa caso terei que manter aquilo que de certa forma criei”, diz o empreendedor.