Dois anos e meio de crise já deixaram marcas profundas nos imóveis vagos na maior metrópole do País. Um ano atrás, quem percorria os principais corredores comerciais de São Paulo encontrava inúmeras casas e lojas com placas de “aluga-se” ou “vende-se”. Hoje, muitos desses imóveis continuam vagos. Pior: eles apresentam avançado estado de degradação.
Além da falta de manutenção, agravada pelos visíveis sinais da longa espera por um novo inquilino ou comprador, muitos imóveis encalhados estão pichados, com vidros quebrados e cercados por tapumes, na tentativa de preservar o que resta das suas estruturas. Há até proprietários que permitem a ocupação de um morador de rua para evitar novas invasões.
Não há dados consolidados a respeito de quantos imóveis comerciais estão vagos hoje em São Paulo. Mas estimativas da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), que reúne cem administradoras, indicam que entre 30% e 35% dos imóveis comerciais de rua estão desocupados na cidade. “Essa taxa de vacância é o triplo da registrada em períodos normais, quando a economia crescia”, diz o presidente da entidade, Rubens Carmo Elias Filho.
O grande número de imóveis vagos por um longo período abriu espaço para a degradação das casas. Faz um ano, por exemplo, que um imóvel de 400 metros quadrados (m²) que fica na Avenida Rebouças, importante corredor comercial da cidade, está vazio. “O último inquilino foi um buffet”, conta Carlos Alberto Papa, proprietário. Logo que ficou vago, ele pedia um aluguel de R$ 15 mil. Mas o tempo foi passando e o imóvel foi invadido. “Entraram e quebraram tudo”, conta Papa. A saída para preservar a casa foi cercá-la com tapumes e permitir que um morador de rua se instalasse no local. “Deixa ele lá, ele me protege”, justifica o proprietário.
Para conseguir alugar, Papa baixou o aluguel pedido para R$ 12 mil e está disposto a dar uma carência por conta da necessidade de reforma.
Na Rua Estados Unidos, nos Jardins, outro endereço nobre de São Paulo, a história se repete. Desde setembro do ano passado, um imóvel de 230 m², onde funcionava um pet shop, está vazio. Segundo a imobiliária responsável pela locação, a casa foi invadida: roubaram a fiação, o relógio da luz e até os tijolos. A saída encontrada para proteger o imóvel de novas invasões foi colocar um zelador morando dentro da casa e permitir que um morador de rua fizesse da varanda, protegida por tapumes, o seu dormitório. De acordo com a imobiliária, mesmo com o corte no aluguel pedido, de R$ 16 mil para R$ 14 mil, não apareceram interessados.
Os sinais de degradação atingem também áreas comerciais menos nobres. Quem passa pela Rua Solon, esquina com a Rua Visconde de Taunay, no Bom Retiro, se assusta ao se deparar com um galpão com 230 m² todo pichado. Há ainda faixas, resquícios de uma grande liquidação feita pelo último inquilino, que vendia peças de vestuário por R$ 5. Segundo a imobiliária responsável pela locação, faz quase um ano que o imóvel está vazio. De lá para cá, houve oito consultas de empresários do ramo de confecção, mas nenhuma visita ou proposta firme.
Flexibilidade
Nem a maior flexibilidade dos proprietários para negociar preço tem ajudado a destravar as locações. Nilton Freitas, corretor da Local Imóveis, conta que faz seis meses que tenta uma nova locação para um imóvel de 900 m² localizado na Avenida Antarctica. Inicialmente, o aluguel pedido era de R$ 22 mil. Agora já recuou para R$ 18 mil. “Estamos bastante flexíveis, mas não chegou o cliente certo”, justifica o corretor. Ele explica que, apesar de o imóvel ter sinais de degradação por fora, a parte interna, segundo ele, está bem conservada.
Já não é isso que se vê no imóvel que fica a menos de um quilômetro dali, na Avenida Sumaré, esquina com a Rua doutor Homem de Melo, em Perdizes. Ali, os sinais do tempo deixaram marcas impressionantes de degradação. Os vizinhos não lembram a última vez que o prédio foi ocupado. Procurado pela reportagem, o corretor não quis fornecer informações.
Além do corte no valor do aluguel para tentar conseguir inquilino – que em alguns casos chega a 50% do valor inicialmente pedido -, os proprietários estão usando outras estratégias. Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária do Secovi-SP, diz que atualmente os donos de imóveis oferecem carência para o novo inquilino.
Isto é, eles isentam o locador do aluguel por alguns meses para que o novo empreendimento comece a andar e o locador consiga “criar” o ponto. “Hoje não é raro o proprietário dar carência de seis meses para o inquilino se capitalizar.” Prando diz que há expectativa de melhora do mercado de locação comercial para o ano que vem, mas não de forma significativa.
Círculo vicioso
O tempo maior gasto hoje para locar um imóvel e os efeitos negativos sobre o estado de conservação – já que muitos proprietários, sem a renda do aluguel não têm condições de fazer a manutenção básica -, levam a um círculo vicioso, na análise do arquiteto e urbanista Rogério Batagliesi, membro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-SP). Ele explica que, por conta da falta de manutenção e degradação dos imóveis vagos, com o passar do tempo fica cada vez mais difícil recolocá-los no mercado.
Questionada sobre os imóveis degradados, a Prefeitura disse, por meio de nota, que “a Secretaria das Prefeituras Regionais informa que de acordo com a Lei nº15.442, os responsáveis por imóveis, edificados ou não, vizinho a vias públicas, são obrigados a mantê-los limpos, capinados e drenados, respondendo, em qualquer situação, pelo uso como depósito de lixo, detritos ou resíduos. A pena pela falta de limpeza é de R$ 4 por metro quadrado”. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
