Poucos ainda duvidam que a crise financeira global, cujo início é bastante relacionado com o setor imobiliário dos Estados Unidos, venha afetando diversos segmentos da economia brasileira. Porém, a crise não tem atingido com força parte do mercado de imóveis local. Os números mais recentes do segmento em Curitiba mostram que as locações continuam em crescimento. Enquanto isso, a venda de imóveis novos se mantém estável, enquanto a de usados demonstra declínio.
Um exemplo de bom desempenho está no índice de Locação Sobre a Oferta (LSO) de imóveis residenciais que, em fevereiro, foi de 29,8%, cerca de nove pontos percentuais acima do índice de janeiro deste ano, de 20,6%, praticamente estável em relação ao mesmo mês do ano passado (30,3%) e também superior à média dos últimos 12 meses, de 24,3%.
Os números, coletados pelo Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), um dos agentes de serviços do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), indicam quantos imóveis disponíveis para locação, na capital paranaense, tiveram o negócio concluído.
Os valores de locação de imóveis residenciais também tiveram aumento em relação a janeiro, em média de 1,55%. A variação também foi significativa se considerados os últimos 12 meses. Em média, na comparação com fevereiro de 2008, o aumento foi de 14,4% – mais que o dobro da inflação.
“O mercado de locações até agora não refletiu a crise”, avalia o diretor do Secovi-PR, Lino Moser. “Estamos alugando mais do que alugávamos há um ano, a preços superiores. Além disso, a inadimplência não aumentou”, completa. O negócio tem sido, segundo Moser, tão procurado, que está difícil para os investidores encontrar imóveis na praça.
Os estudantes que chegam em Curitiba no início do ano, para Moser, foram os que ajudaram a manter os bons números. Tanto que os imóveis residenciais que tiveram os maiores índices LSO foram os apartamentos de um dormitório, com 45,6%, apartamentos com dois dormitórios (37,9%) e kitinetes (37%). De acordo com Moser, o número é típico dessa época.
Vendas
Enquanto as locações vão bem, as vendas de imóveis usados repercutem a crise. “Hoje, está se vendendo um pouco abaixo do que há um ano atrás”, afirma Moser. O índice de Venda de Usados Sobre a Oferta (Vuso) de imóveis residenciais ficou, em fevereiro, em 7,7%, ante 11,5% no mesmo mês do ano passado. O número também é consideravelmente menor que a média dos últimos 12 meses, de 11,2%. Por sua vez, o índice é um ponto percentual acima do obtido nos 12 meses anteriores: de março de 2007 a fevereiro de 2008, a taxa foi de 10,6%.
Para Moser, os números dos últimos meses poderiam ser ainda menores, se não fosse uma recuperação no final de 2008, quando vários negócios que dependiam de outros fatores, como a liberação de financiamento, acabaram fechados. Moser também aponta aumentos na procura por imóveis à venda a partir da segunda metade de janeiro. Em fevereiro, os imóveis residenciais usados com maior Vuso foram os apartamento com um dormitório (19,4%) e kitinetes (15,8%).
O tempo médio entre a angariação e a venda dos imóveis residenciais usados, entretanto, melhorou em relação a um ano atrás. Em fevereiro, o tempo médio foi de 59 dias – 10 dias a menos que a média de fevereiro de 2008. Novamente, kitinetes, com 15 dias para venda, e apartamentos com um dormitório (35 dias) foram os que venderam em menos tempo.
Comerciais
Os imóveis comerciais tiveram um LSO de 8,7%, em fevereiro. O índice é quase três vezes maior do que o de janeiro (5,9%), e estável em relação à média dos últimos 12 meses, de 9,2%. O diretor do Secovi-PR acredita que o crescimento ante janeiro pode ser causado, em parte, por trabalhadores demitidos que estão abrindo seus próprios negócios. Tanto que os maiores índices v&ec,irc;m dos conjuntos comerciais (10,6%) e lojas (8,2%), mais procurados para empreendimentos menores. A procura causou aumento na média dos preços, de 1,8% em relação a janeiro. Nos últimos 12 meses, a variação foi de 13,04%.
Ano foi bom para imóveis novos
Quem trabalha com imóveis residenciais novos também não tem reclamado de crise, em Curitiba. O índice de Venda de imóveis Novos Sobre Oferta (VNSO) do ano passado fechou em 10,71% -estável, portanto, em relação a 2007, quando foi de 10,92%. Nos últimos anos, o setor vinha experimentando crescimentos anuais vertiginosos: em 2005, o índice era de 6,64% e em 2006, explodiu para 9,3%.
De acordo com o consultor para a área de mercado do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Paraná (Sinduscon-PR), Marcos Kahtalian, as médias acima de 10% costumam ser consideradas altas no setor. “Em resumo, quer dizer que o ano foi bom”, afirma, lembrando que boa parte desse crescimento dos últimos anos foi alavancada pelo crédito imobiliário, com imóveis sendo financiados em mais tempo e com parcelas mais baratas.
Este ano, nenhum índice chegou a sair, mas o consultor já prevê que será abaixo dos 10%, ao menos no primeiro bimestre – fato comum mesmo em anos aquecidos. Mesmo assim, para o ano, Kahtalian ainda prevê um bom crescimento. “Grande parte dos lançamentos de 2007 e 2008 será concluída em 2009. À medida que os imóveis ficam prontos, os compradores também se animam”, analisa.
Na planta
As boas estatísticas dos últimos anos refletem bem o caso do executivo Gustavo Selig, para quem investir na construção e venda de imóveis novos tem sido negócio nem só seguro, como lucrativo. A construtora da qual é diretor, a Hestia Construções e Empreendimentos, tinha seis obras em andamento no ano passado. Duas delas foram totalmente vendidas enquanto ainda estavam na planta. Na média de todas as suas obras, pelo menos 90% das unidades já estavam vendidas na hora da conclusão.
O próprio Selig admite que o índice é bastante alto, ao comparar com a média atual do mercado, que varia entre 60% e 80%. No confronto com médias mais antigas, de seis anos atrás, a evolução é ainda maior. Segundo o executivo, na época o índice ficava entre 50% e 60%. “Nos últimos cinco anos, o mercado curitibano mudou. Os compradores voltaram a investir em imóveis na planta, que passaram a valorizar bastante durante a obra”, diz.
O ganho de patrimônio, de acordo com Selig, pode ser grande. Nas obras da sua construtora, do início à conclusão das obras – período que dura de 12 a 15 meses -, o ganho chega, em média, a 22%. No negócio, ganham todos: até mesmo abrir mão dessa valorização traz vantagens à construtora, que vende pelo valor de mercado e utiliza os valores recebidos como capital de giro para tocar outras obras.
