Apesar de protestos de algumas categorias, as alterações da lei do inquilinato feitas pela Lei nº 12.112/2009, e aprovadas ainda no ano passado, entram, amanhã, em vigor. No entanto, há um certo consenso, entre especialistas e imobiliárias, de que as mudanças não devem produzir um impacto tão significativo como se imagina.
Mesmo assim, há expectativas por mais agilidade do Judiciário, principalmente nas ações de despejo. Há chances até de que a possibilidade de mais segurança aos locadores estimule um aumento na oferta de imóveis ofertados para aluguel.
Porém, é justamente a maior agilidade nos processos que vem preocupando outros setores. A Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop), por exemplo, reclama que, com as novas regras, um “simples atraso no pagamento do aluguel em dois anos já poderá levar o inadimplente à Justiça”.
A entidade prevê que as novas regras tragam nem só problemas com a fidelização de consumidores, mas até demissões de funcionários. No entanto, executivos ligados ao ramo imobiliário não acreditam que as alterações surtam efeitos tão drásticos assim.
A gerente da Senzala Imóveis, Augusta Coutinho Loch, diz que as medidas devem gerar mais impacto apenas aos maus pagadores. Para ela, grande parte das mudanças apenas vale em casos em que não há garantias como a fiança, por exemplo na locação. “E será difícil que os proprietários concordem em locar sem garantia”, pondera.
A diretora executiva da Galvão Locações, Fátima Galvão, também comemora a maior facilidade para atuar contra a inadimplência, mas diz que ainda quer ver como o Judiciário irá lidar com as questões a partir de agora.
Ela afirma que as ações de despejo são necessárias em apenas 3% dos contratos da imobiliária. “Todo mundo negocia antes com os inquilinos”, diz, avaliando que a porcentagem não deve aumentar com as novas regras.
Pontos
Para o advogado Rodrigo Xavier Leonardo, professor da Escola da Magistratura do Paraná, o ponto mais sensível alterado pela nova lei é a possibilidade do fiador se exonerar da fiança, no caso do contrato estar sob prorrogação.
“Surge aí, para o locatário, a obrigação de apresentar nova garantia, sob pena de ter o contrato desfeito e, por consequência, sofrer ação de despejo”, avalia. Segundo ele, em um contrato sem garantia a falta de pagamento pode gerar um despejo mais rápido. Já a inadimplência em contratos com garantia, explica, gera um processo comum.
O também advogado Antônio Linares Filho, assessor jurídico do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR), concorda que as alterações não são drásticas.
Ele aponta a possibilidade de despejo por liminar (sem que a Justiça ouça o inquilino) em caso de falta de pagamento como a principal mudança, mas lembra que a medida só vale se o contrato estiver sem garantia. “Como em 90% dos casos há garantia, na maioria dos casos não cabe a liminar”, conclui.
Já o advogado Robson José Evangelista destaca outra possibilidade de despejo por liminar, que acontece quando o prazo de um contrato de locação não-residencial termina e não está prevista nenhuma possibilidade de renovação automática.
Para evitar surpresas, ele recomenda que os contratos sejam assinados com prazo maior que cinco anos, já que nesse caso o próprio inquilino pode forçar a renovação, através da justiça.
Há grande procura por imóveis para alugar
As mudanças na lei do inquilinato, que entram amanhã em vigor, acontecem no meio de um período aqueci,do para o mercado de locações de imóveis em Curitiba.
Além da grande leva de calouros das universidades que vêm morar na capital, e de pessoas que aproveitam o período de férias para se mudarem, algumas imobiliárias têm percebido um aumento nas locações comerciais, normalmente mais estáveis.
A gerente da Senzala Imóveis, Augusta Coutinho Loch, detectou um aumento atípico, para a época, na procura por imóveis comerciais para locação. “Tudo o que tínhamos disponível está reservado”, afirma.
Segundo ela, profissionais liberais e pequenos lojistas vêm sendo os principais responsáveis pelo maior movimento. “A economia está melhor. E muita gente que foi trabalhar em casa para evitar custos, está voltando aos escritórios”, diz.
Para a diretora da Galvão Locações, Fátima Galvão, os imóveis comerciais que vêm sendo mais locados são os de maior valor, e os clientes são empresários que estão ampliando ou melhorando a localização de seus negócios. Em relação aos residenciais, ela informa que o movimento vem sendo excelente desde dezembro, e deve continuar pelo menos até março.
No entanto, o vice-presidente da área de Locação e Administração Imobiliária do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Luiz Valdir Nardelli, confirma um leve aquecimento apenas na procura por pequenas lojas, um mercado que ele diz que estava praticamente parado. Nos imóveis residenciais, a procura é normal.
Nardelli afirma que há uma carência, hoje, por imóveis com valores de R$ 500 a R$ 1,2 mil, mas espera que, com a mudança na lei de locações, a oferta aumente, já que, com a possibilidade de processos mais rápidos, os proprietários podem ter mais segurança na hora de entregar seus imóveis para locação. Em dezembro do ano passado, havia cerca de 4,3 mil imóveis residenciais e 2,5 mil comerciais ofertados para aluguel, em Curitiba.
