A zona oeste da capital acumula 5,1 mil apartamentos novos à venda, segundo o painel de mercado da imobiliária Lopes divulgado no mês passado. Isso representa 34% de tudo o que foi lançado de março de 2012 até fevereiro deste ano. O estoque – que era de 3,2 mil unidades no levantamento anterior, fechado em agosto – aumentou 60% em seis meses. Exatas 1.864 unidades.
O painel mostra que foram vendidos 10.124 apartamentos na região em 36 meses. Com base na média mensal, o estoque atual representa um ano e meio de vendas. O preço médio é de R$ 11,2 mil por metro quadrado.
Ranking
A Vila Madalena lidera o ranking com R$ 16,2 mil/m², acima de Pinheiros (R$ 15,1 mil) e Perdizes (R$ 13 mil), trio consagrado como objeto do desejo por sua infraestrutura de serviços, lazer e qualidade de vida.
A seguir, vêm Alto de Pinheiros (R$ 12,1 mil), Pompeia (R$ 11,9 mil) e Alto da Lapa (R$ 11,2 mil). Abaixo do preço médio do estoque, aparecem Vila Leopoldina (R$ 10,47 mil), Barra Funda (R$ 9,9 mil), Vila Romana (R$ 9,78 mil), Lapa (R$ 8,95 mil) e Butantã (R$ 6,98 mil).
No balanço anual do Sindicato da Habitação (Secovi), a zona oeste se destaca como a região que mais fez lançamentos em 2014. Foram 8.112 unidades – 26% do total da cidade – superando a zona sul (com 7.599), a tradicional campeã. A tipologia que teve maior participação nos lançamentos feitos na zona oeste foi de um dormitório.
1 dormitório
Na cidade inteira, segundo o Secovi, apartamentos de até um dormitório também se destacaram no ano passado. Representando 34% dos lançamentos e 28% do volume comercializado – respectivamente, 10,7 mil lançados e 6 mil vendidos. Sobraram 4,7 mil unidades dessa tipologia no estoque da capital na virada do ano.
O diretor da imobiliária Realton, Rogerio Santos, vê excesso de oferta de produtos ultracompactos na cidade. “É um estoque diferente para ser desovado”, diz. “É um desafio de vendas.” Segundo ele, grande volume de lançamentos e elevada oferta de produtos pressionam para baixo o valor, causando “forte impacto” na margem dos incorporadores.
Ponta de estoque
Especializada em estoques, a Realton tem em carteira 2 mil unidades, de 240 empreendimentos lançados pelas dez maiores empresas listadas em Bolsa, afirma Santos. O maior volume é de unidades compactas.
Desses 2 mil apartamentos, 24% estão prontos e cerca de 30% serão entregues em até 12 meses. Santos diz que o apartamento pronto traz benefícios para o consumidor, que pode ver o produto final e a qualidade de acabamento. “A diferença em relação ao estoque em construção ou na planta é que, no imóvel pronto, o consumidor vê o que é real na prática”, alega.
O vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), Gilberto Yogui, confirma que “imóveis remanescentes” têm boa negociação. “Sobraram, e precisam vender”, diz salientando que empresas remuneram o corretor acima da tabela, que é de 6%. “Oferecem 8%, e dão bom desconto para esses remanescentes.”
Cerca de 30% da carteira da Realton é formada por unidades à venda na zona oeste. Mas a maioria (60%) dos apartamentos está concentrada na zona sul, que é a maior de São Paulo.
Alto padrão
Santos diz ter sentido maior procura por alto padrão, com quatro dormitórios ou mais – tipologia que representou 5% do total de lançamentos feitos no ano passado. Esse público quer boas oportunidades, diz, citando como exemplo uma cobertura na Chácara Klabin, na zona sul. “O desconto é de R$ 1 milhão, impacto superior a 30% no valor do imóvel.”
A zona oeste, segundo Santos, passou muito tempo sem lançamentos. Muita gente queria imóvel na Vila Madalena, Perdizes e Lapa. Ele afirma que a Vila Romana, repleta de galpões e áreas, pode receber maior volume de edifícios.
O painel de mercado da Lopes indica que o estoque na Vila Madalena é de 38% – acima da média da zona oeste em geral.
Índices ainda mais altos são encontrados na Vila Leopoldina (54%), Alto da Lapa (48%), Pompeia (47%) e Pinheiros (43%). O porcentual de unidades disponíveis para venda é menor em Perdizes (34%), Lapa (32%), Barra Funda (26%) e Vila Romana (24%).
O presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea), Eduardo Sampaio Nardelli, destaca o “fenômeno recente” da Vila Madalena, onde empreendedores perceberam que edifícios assinados por arquitetos de renome valorizam o imóvel.
“A qualidade do projeto agrega valor ao produto”, diz, ressaltando o design das fachadas e a maneira como estão implantadas no terreno. “São residenciais que rompem com paradigmas de mercado.”
Para Nardelli, a produção da IdeaZarvos é extensa nesse sentido. Um exemplo é o edifício 360°, com unidades de 120 a 250 m². Criado pelo arquiteto Isay Weinfeld, foi premiado com o Future Projects Awards, da revista inglesa Architectural Review na categoria residencial.
Otavio Zarvos é sócio do arquiteto Luiz Felipe Carvalho na incorporadora fundada há 10 anos. São 15 edifícios entregues e o dobro em produção.
A incorporadora concentra atividades na Vila Madalena e arredores. É uma empresa média, de capital fechado, que tem dono, diz Zarvos. “Isso mantém a condição de determinar melhor os projetos, sem depender de um fundo de investimentos, falando o que se deve ser feito.
Ele aposta na valorização de “prédios únicos” para vencer a crise do mercado. Neste mês, foi lançado o Aruá, em Perdizes, projeto do escritório FGMF Arquitetos. Os apartamentos, com áreas de 136 e 168m², têm preço de R$ 12 mil/m².
Em dezembro, a IdeaZarvos entregou o residencial Oito, na Vila Madalena. É mais uma criação de Isay Weinfeld, com apartamentos de 440 m². No segundo semestre, fica pronto o Pop Madalena, assinado pelo escritório Andrade Morettin, comunidades de 54 a 206 m². Os preços variam de R$ 14 mil a R$ 17 mil na Vila Madalena, diz Zarvos. “Temos grande gap de preços e de áreas, com metragens de 50 a 500 m².” As informações são do jornal O Estado de S.Paulo.
