Alegando abusos por parte das incorporadoras, proprietários de lotes na Região Metropolitana de Curitiba estão ingressando na Justiça contra as empresas que lhes venderam os terrenos. Entre os problemas denunciados, estão: preços superestimados em relação à média de mercado, erros no cálculo das prestações, desrespeito à legislação sobre habitação, cancelamento de registros de imóveis sem notificação oficial, desrespeito ao Código de Defesa do Consumidor nos contratos, obras de infra-estrutura prometidas e não realizadas, ameaças verbais e por escrito, entre outros. Em várias ações, os juízes concedem o pedido de tutela antecipada, permitindo ao comprador depositar um valor menor em juízo até o julgamento do processo, que pode demorar até cinco anos.
Reinaldo Sartorato, que comprou um lote no Jardim Santa , em São José dos Pinhais, há um ano, foi um dos que resolveu questionar na Justiça o contrato com a imobiliária e obteve o direito de fazer o depósito das parcelas. Ao invés de R$ 450 mensais, ele está pagando R$ 150. Mas desde que passou a pagar menos, ele passou a receber ameaças da empresa que vendeu o terreno. “Estão fazendo terror psicológico”, denuncia. “Meu terreno tem registro no Cartório de Títulos e Documentos, mas a empresa disse que se eu pagasse um terço do valor da prestação, a matrícula do Registro de Imóveis poderia ser cancelada”, conta.
Mesmo sem ter sido citado por um oficial do cartório, o registro de Reinaldo foi cancelado há cerca de 40 dias, sob a alegação de que não havia benfeitoria no lote. “Tenho casa de 55 metros quadrados há um ano, conforme está no carnê do IPTU”, informa. Para validar o registro, teria que desembolsar mais R$ 300. O advogado de Reinaldo, Sérgio Winckler, já ingressou com pedido de indenização por danos morais e materiais.
Ilegalidades
Winckler, que defende 500 proprietários de lotes em ações judiciais, aponta três ilegalidades nas relações contratuais entre imobiliárias e compradores. “O Código do Consumidor prevê a indicação do preço à vista, a prazo e final a prazo, sob pena de nulidade do contrato”, cita. Outro princípio questionado nas ações é o da eqüidade. “Num supermercado, sempre o menor preço é o que vale. Há terrenos com o mesmo tamanho no loteamento, comprados na mesma época por R$ 6 mil e por R$ 58 mil”, exemplifica o advogado. Porém a pior ilegalidade, na avaliação de Winckler, é a especulação imobiliária. “Independente da entrada, o valor da prestação é o mesmo, entre R$ 180 e R$ 240”.
Na fundamentação das ações, o advogado cita a emenda 26 do artigo primeiro da Constituição, que trata da dignidade da pessoa, e as leis da Usura, de Crimes contra a Economia Popular, de Loteamentos dos Solos Urbanos e o Estatuto das Cidades. “Todas as leis elencam um série de quesitos estabelecendo que o lucro máximo permitido para habitação é 20%”, frisa Winckler. Quando esses princípios legais não são observados nos contratos, ressalta, é comum o pagamento das prestações ficar inviável para o comprador, levando à inadimplência.
“Criou-se a indústria perene de imóveis, pois nos contratos há uma cláusula dizendo que a empresa pode pedir a reintegração de posse nesses casos”, comenta. Só que, segundo ele, já existe doutrina determinando que se o comprador do imóvel não tem condições de pagar as parcelas, tem direito a receber a devolução do que já pagou, com correção, menos 10%, que fica para a imobiliária. Para o recálculo das prestações, o advogado leva em consideração avaliações da Câmara de Valores Imobiliários, o valor venal da Prefeitura e a média de mercado em outros lotes da região.
Cuidados a serem tomados para evitar problemas
Neste ano, o Procon/PR realizou 66 atendimentos na área de loteamentos, sendo as principais reclamações: contrato/proposta não cumpridos, dúvidas sobre cobrança e devolução de valor pago. No ano passado, o número foi bem maior (634), principalmente por causa de um acordo feito com a Câmara Municipal de São José dos Pinhais, que encaminhou 453 pessoas com problemas de pagamento para o Procon, em convênio com a Assaif, realizar o recálculo das prestações e do valor real dos imóveis. Foram feitos ainda 62 atendimentos de contrato/proposta não cumpridos e 36 relativos à devolução de valor pago.
O Procon/PR recomenda alguns cuidados na hora de comprar um lote: procure conhecer o lote antes de adquiri-lo; certifique-se de que o lote é o mesmo que está na planta aprovada pela Prefeitura; investigue na Prefeitura se o loteamento está aprovado, se a área do lote está de acordo com as exigências municipais (em geral, não deve ser menor do que 125 metros quadrados) e se não está situado em área de preservação ecológica; verifique no Cartório de Registro de Imóveis da região se o loteamento está devidamente registrado; e verifique se o vendedor é mesmo o proprietário e se o lote escolhido consta do registro.
Para ser considerado regular, o lote precisa ter projeto e obras aprovadas pela Prefeitura e estar registrado no cartório de Registro de Imóveis da região. Loteamentos irregulares (sem aprovação da Prefeitura, em desacordo com o projeto ou sem cumprir o prazo de término de obras) podem ser regularizados. Já os loteamentos clandestinos (feito por pessoas que não são donas da área loteada) devem ser denunciados à Polícia. O Procon lembra que quem adquiriu um terreno em loteamento clandestino pode requerer judicialmente a devolução do valor pago.