O boom de hotéis no Rio para atender à demanda da Copa do Mundo e dos Jogos Olímpicos colocou incorporadoras e corretores de imóveis na mira da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A partir de denúncias de investidores, a xerife do mercado de capitais passou a monitorar anúncios para a venda de cotas em empreendimentos imobiliários, muitas vezes turbinadas por promessas de rentabilidade. No fim de 2013 a autarquia publicou um alerta exigindo o registro prévio desse tipo de oferta e da companhia responsável pelo contrato. O movimento causou mal-estar no mercado imobiliário.
O entendimento da CVM é que as ofertas de investimento em cotas veiculadas em TV, rádio, jornais e até via e-mail podem configurar captação irregular de poupança popular. O modelo em xeque é aquele em que se busca recursos do investidor não qualificado por meio da venda de frações ideais de imóveis. Elas correspondem a cotas de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP).
Nesses contratos o investidor passa a ter uma participação nos resultados futuros da exploração por terceiros de empreendimentos hoteleiros, comerciais ou residenciais. A CVM alega que a venda de cotas com essas características configura o chamado contrato de investimento coletivo, um valor mobiliário submetido à regulação do mercado de capitais.
No caso dos hotéis, o resultado depende da demanda futura, que se refletirá em sua taxa de ocupação dos quartos. “É nesse segmento especificamente que a CVM está de olho”, diz Reginaldo Pereira de Oliveira, Superintendente de Registro de Valores Mobiliários da autarquia.
O presidente da Associação da Indústria de Hotéis do Rio de Janeiro (ABIH-RJ), Alfredo Lopes, diz que a intervenção está levando as empresas a segurar as ofertas de cotas e pode atrasar o lançamento de parte dos novos hotéis, mas considera a regulação das vendas positiva. “Vamos ter um aumento de 48% da oferta do parque hoteleiro só no Rio. Por enquanto é tudo alegria, mas a preocupação é onde vão estar os hóspedes em 2017. Será mais difícil lidar com isso com 600 cotistas envolvidos”, diz.
Em outubro passado a CVM determinou a suspensão da oferta irregular do resort Village Pedras, no sul fluminense, pela incorporadora Hétilo do Brasil Empreendimentos por falta de registro, sob pena de multa diária de R$ 5 mil. Oliveira conta que o episódio causou uma corrida de incorporadoras à autarquia em busca de informações.
A partir daí foi iniciada uma rodada de discussões com agentes do setor, como o Sindicato da Habitação (Secovi) e a Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi). O objetivo é chegar a um consenso sobre as condições que permitiriam a dispensa do registro desse tipo de oferta. A Instrução 476 da CVM, por exemplo, dispensa de registro prévio a emissão de debêntures destinadas a investidores qualificados, que a princípio detêm com maior conhecimento dos riscos do mercado.
A expectativa segundo Oliveira é chegar a uma conclusão ainda no primeiro semestre. A ideia é obter subsídios para então submeter um modelo de dispensa de oferta pública dessas cotas ao colegiado da CVM, a quem caberá bater o martelo. Definido um padrão, as empresas teriam de qualquer forma de submeter suas ofertas ao crivo do regulador para análise dos requisitos para a dispensa de registro. Nada impede a CVM de suspender outras ofertas nesse meio tempo. Atualmente a xerife do mercado de capitais analisa pelo menos 30 processos envolvendo a venda de cotas por empresas imobiliárias, a maior parte no Estado do Rio. Há apenas uma reclamação de investidores por prejuízos.
