O assunto é uma espécie de tabu entre corretores, investidores e imobiliárias, mas os imóveis encalhados são uma realidade até mesmo em Curitiba, a capital que virou a menina dos olhos das grandes incorporadoras imobiliárias paulistas nos últimos anos.
Segundo fontes ligadas ao setor, os imóveis nessa situação representam um universo de 9,4 mil unidades paradas há mais de um ano com suas respectivas placas de “vende-se”.
A principal razão disso, na visão dos profissionais do setor, é uma discrepância entre o valor de mercado e o preço ostentado. Embora um ajuste no preço resolva parte desses casos, questões como menor facilidade nos financiamentos de imóveis de médio e alto padrão, documentação irregular e limitação no uso do imóvel por conta do perfil do local ou do zoneamento acabam fazendo com que o proprietário acabe amargando anos à espera de um comprador.
Um advogado, que não quis ser identificado para não retardar ainda mais a venda do seu imóvel, vive esse drama há três anos. Com os filhos criados e morando fora, ele e sua esposa perceberam que era hora de deixar o sobrado de dois andares, com 400 m² de área útil e 575 m² de área total no bairro Seminário.
“Estou na terceira imobiliária e ainda não consegui fechar negócio, mesmo reduzindo para R$ 740 mil o preço de um imóvel que está avaliado em R$ 1 milhão”, conta o proprietário.
A insatisfação dele aumenta quando observa que em bairros de padrão semelhante ao de sua residência há imóveis com pouco mais de 40 m² sendo vendidos por até R$ 240 mil.
O diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR) e proprietário da Castegnaro Imóveis, Luís Celso Castegnaro, reconhece que na faixa onde mais se vende imóveis em Curitiba – imóveis de até R$ 150 mil –, em função da política de incentivo ao acesso à moradia, houve uma disparada nos preços que não condiz com a realidade.
“Houve uma supervalorização. Um imóvel cujo preço de mercado até então era de R$ 80 mil, saltou para R$ 140 mil. Como o financiamento até R$ 150 mil, com diversos benefícios, abrange uma parcela maior da população, a oferta ficou pequena em relação à disponibilidade de unidades dentro desse perfil e o preço refletiu isso”, explica.
Da outra ponta, é o menor número de compradores capazes de assumir um financiamento longo, entre 10 e 30 anos, com uma parcela entre R$ 3 mil e R$ 4 mil, que fazem o sobrado do Seminário padecer anos à venda.
“A velocidade média de venda no Paraná está em 43 dias, enquanto a nacional, que também é ótima, está em 64 dias. É uma média muito favorecida pelos imóveis mais baratos, mas como toda média, não traduz o todo. E nesse sentido, o financiamento é uma peça-chave para garantir liquidez, pois dificilmente se adquire imóvel à vista”, analisa.
Comparar para negociar
No entanto, a presidente da Redeimóveis, Luciane Nardelli, insiste com a máxima de que “não há lugar em Curitiba que esteja abandonado”. “Existe imóvel mal avaliado ou com problemas no que tange à habitabilidade ou à documentação do local”, analisa. “Mas todas essas variáveis podem ser trabalhadas ou negociadas uma vez que têm mercadorias e compradores com todos os gostos”, indica.
A Redeimóveis congrega 11 imobiliárias que disponibilizam informações sobre as unidades para compra e locação no portal www.redeimoveis.com.br. Segundo Luciane, essa comparação via internet entre os produtos negociados na cidade trouxe maturidade tanto para quem vende quanto para quem compra.
“Diante do que está realizado no mercado, o proprietário de um imóvel que necessita de uma reforma, por exemplo, sabe que só venderá se abater esse custo do preço. O mesmo ocorre na outra ponta: quem procura preço acaba aceitando arcar com reparos hidráulicos e elétricos”, pontua.
Sobre os limites impostos pelo zoneamento da cidade, a presidente da Redeimóveis lembra que há uma saída: a compra de potencial construtivo. “Esse recurso tem sido a solução de certos pontos, mas quem quer construir a mais precisa desembolsar o valor equivalente”, informa.
Em relação a eventuais gargalos na documentação, a delegada distrital do Creci-PR e gestora de negócios da Ziger Imóveis, Christiane Grossmann, reforça a tese de que há solução para todo imóvel. “Dependendo do problema, como falta de inventário, leva-se mais de um ano para deixar o imóvel em dia, mas é possível fazer isso e vender depois”, afirma.
Fatores que podem comprometer a venda ou locação
– Imóvel supervalorizados (mal avaliados, por isso priorize um profissional registrado no Creci);
– Várias imobiliárias ofertando o mesmo local, mas com valores diferentes;
– Documentação irregular;
– Dificuldade de financiamento;
– No caso de imóveis para locação, há uma divisão de opiniões sobre o local estar ou não mobiliado. Para estudantes, pode ser indicado, mas imóvel de médio e alto padrão devem conter no máximo os armários de cada cômodo;
– Imóvel com perfil incompatível à região onde está localizado.