Apesar das novas modalidades de contratos imobiliários apresentarem condições justas de pagamentos, a Associação Nacional dos Mutuários (ANM) afirma que muita gente ainda sofre com dívidas da casa própria adquiridas entre os meados das décadas de 80 e 90. Segundo a entidade, praticamente 90% dos contratos que são analisados por sua equipe técnica na seção no Paraná apresentam irregularidades por parte dos agentes financeiros. ?São todos contratos antigos, anteriores à 1995, que se baseavam em correção pela Tabela Price – a popular cobrança de juros sobre juros – e com aplicação incorreta do Plano de Equivalência Salarial (PES)?, afirma Luiz Alberto Coletti, presidente da ANM no Estado.
O resultado era que, invariavelmente, o sonho da casa própria – jargão que ficou popular justamente neste período, quando havia grande oferta de crédito imobiliário dado pela Caixa Econômica Federal ou pelo finado Banestado, no Paraná – se transformava numa bola de neve praticamente impagável. ?Geralmente a prestação ficava alta demais e o saldo devedor do financiamento não diminuía nunca. Muita gente chegou a pagar três vezes o valor do imóvel?, conta Colleti.
O problema seria tão recorrente que a associação iniciou uma campanha de conscientização dos mutuários, que incentiva o devedor a tentar um recálculo de suas prestações junto aos agentes mutuários. ?E em se tratando de contratos antigos, é quase certo que a pessoa consiga a mudança no cálculo, nem que seja por meio judicial?, esclarece o presidente da ANM. Quem acha que está pagando a mais do que deve, pode procurar o escritório da entidade em Curitiba, que faz a análise técnica para ver se a instituição está agindo de forma correta ou não. O serviço é gratuito.
?As ações que são impetradas questionando os financiamentos geralmente têm o objetivo de trazer a prestação da casa própria para níveis corretos promovendo o recálculo, revisando toda a operação?, diz Coletti. Segundo o presidente, a ação judicial pode ainda resultar na condenação dos bancos a devolver em dobro tudo o que foi pago a mais pelo mutuário, conforme prevê o Código de Defesa do Consumidor e de acordo com a jurisprudência criada pelos tribunais.
Coletti diz que alguns agentes financiadores facilitam na hora de um acordo, mas ele conta que cerca de 80% das ações acaba sendo contra a CEF, que era quem mais forneceu crédito nos períodos que a associação mais contesta. ?Como se trata de uma estatal, eles são obrigados a ir à Justiça, então os acertos acabam levando mais tempo para serem realizados?.
O gerente regional de habitação da CEF, Ubiraci Rodrigues, diz que realmente o banco tem impedimentos legais em realizar acordos pré-judiciais e que é impelido a tentar cumprir os contratos, mesmos os mais antigos. ?Mas diferente de outras instituições, a CEF só executa o contrato depois de no mínimo três meses de atraso. Tentamos ser flexíveis por aí?. Porém o gerente revela que todos os processos de recálculo em que o banco acaba envolvido são anteriores a 1997. ?Nos mais novos, praticamente não temos mais ações?, diz.
Novo panorama
A estabilidade econômica é apontada pelo presidente da ANM como o principal fator a ter regularizado o setor. ?Hoje tanto os bancos quanto os mutuários têm mais garantias, por isso os contratos envolvem menos riscos?, avalia. Ele diz que existem dezenas de novas modalidades para adquirir a casa própria, mas que as melhores são aquelas em que o comprador sabe exatamente quanto vai pagar até o final do financiamento. ?Melhor se a pessoa escolher pelo sistema Sacre, onde acontece o amortizamento da prestação e a pessoa realmente vê o saldo devedor diminuir?, aconselha.
Para pagar as prestações, explica Coletti, é melhor seguir a regra geral de evitar empregar mais de 25% dos seus ganhos, ainda que algumas instituições aceitem um comprometimento de renda maior. Isso porque, num financiamento imobiliário com prestações reajustadas pelo sistema Sacre, por exemplo, o comprometimento admitido pela Caixa Econômica Federal é de 30% no primeiro pagamento e atinge o máximo perto do décimo ano de financiamento, ultrapassando 37%. ?Aí fica impossível arcar com a prestação?.
