A Caixa é protagonista no projeto de revitalização do Porto Maravilha. Em junho de 2011, o FGTS autorizou o investimento e a Caixa arrematou 6,4 milhões de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da área de 5,5 milhões de m² incluída no projeto.
Conforme o edital do leilão, feito pela Prefeitura do Rio, o vencedor arcaria com todo o investimento, calculado em R$ 8 bilhões ao longo de 15 anos. Para compensar o risco de financiar sozinho o valor, tem prioridade na compra dos terrenos públicos da área, após serem desembaraçados pela Prefeitura.
A Caixa venceu o leilão pagando R$ 3,5 bilhões pelos Cepacs, títulos financeiros que equivalem ao pagamento de outorga por adicional de construção – valor que um empreendedor paga a mais para construir prédios com área superior ao permitido na legislação municipal.
O valor pago pelos Cepacs faz parte dos R$ 8 bilhões financiados pela Caixa. Os títulos são um ativo, têm valor no mercado e os incorporadores precisam adquiri-los para aprovarem seus projetos na Prefeitura.
Para gerir a operação financeira, a Caixa alocou os Cepacs e os terrenos comprados no Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FII PM), do qual sairão os recursos para as obras de infraestrutura.
Hoje, o fundo tem patrimônio de R$ 4 bilhões. A aposta da Caixa é que o FII PM terá capacidade de arcar com cerca de R$ 8 bilhões porque o patrimônio crescerá, com a valorização dos Cepacs e, principalmente, com o retorno dos investimentos.
Desde o início, a estratégia do fundo tem sido, em vez de apenas vender os títulos, negociar sua troca por uma participação no empreendimento – para lucrar com o aluguel de escritórios ou com a venda dos imóveis para investidores.
Os impasses nas negociações com a Caixa giram em torno dos preços salgados de terrenos e dos Cepacs. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
