O Brasil tem hoje cerca de quatro milhões de mutuários. Desse total, 90% têm a Caixa Econômica Federal como agente. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – que completou 40 anos no mês de agosto – continua sendo a principal forma de aquisição de imóveis pela grande maioria da população.
Apesar de existirem diversas opções e formas de financiamento, por bancos privados e estatais, o déficit habitacional no País, segundo a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), é de 6,6 milhões de unidades, que abrigariam perto de 30 milhões de pessoas. E do total de mutuários, 30% estão inadimplentes e 10% entram na Justiça para negociar suas dívidas.
Para o advogado especialista na área, Renato Galvão, nesses 40 anos o sistema financeiro pouco evoluiu, já que não se conseguiu criar um mecanismo para atender a classe média baixa. Dados do Ministério das Cidades apontam que mais de 90% do déficit habitacional estão nas famílias com renda de até cinco salários mínimos. “O sistema foi desvirtuado, porque o reajuste das prestações é feito com base no reajuste salarial da categoria profissional. Porém, o saldo devedor é reajustado mensalmente, o que torna a dívida impagável”, avalia.
De acordo com o administrador e presidente do Instituto de Defesa dos Mutuários, Alessandro Coelho, o Sistema Financeiro de Habitação foi substituído pelo Sistema Financeiro Imobiliário, que mudou o enfoque social, que tinha a equivalência salarial como parâmetro. Tanto bancos privados quanto estatais oferecem sistemas de amortização, constante ou crescente, que tem como diferenças as formas de correção, mas que oferecem uma redução no valor das prestações. Segundo ele, são formas de financiamento que continuam apresentando problemas, principalmente quando se trata do saldo devedor.
Já o presidente da Associação dos Adquirentes de Imóveis Financiados, Andrés Manuel Carrilo Yacosta, entende que esse tipo de financiamento, com amortização das prestações, é interessante para o mutuário: “Ele até traz uma satisfação psicológica na medida em que o mutuário vê os valores das prestações baixando”, falou. Porém, acrescenta que os juros nesse sistema continuam sendo capitalizados e injustos se comparados com o valor dos imóveis.
“Essa comparação em relação ao valor do imóvel com o valor pago é incorreta”, diz o gerente de mercado da Caixa Econômica Federal, Álvaro Luiz Martins. Segundo ele, o banco tenta se moldar da melhor maneira possível para atender as necessidades dos mutuários. Porém, diz que é preciso entender que a instituição financia dinheiro e não imóveis, e que o custo desse dinheiro é diferente do bem. De 1996 até hoje, a Caixa financiou 117.500 contratos, que movimentaram recursos na ordem de R$ 1,7 bilhão.
O ideal seria pagar à vista
Para os especialistas, a melhor maneira de adquirir um imóvel é o pagamento à vista. No entanto, essa modalidade está longe de ser concretizada pela maioria dos brasileiros, que fatalmente terá que optar por um financiamento. Mas antes de assinar qualquer documento, é preciso ficar atento a algumas questões.
O comprometimento da prestação não deve ser superior a 15% ou 16% do que a pessoa ganha. É preciso fazer uma consulta de mercado para saber quais são os indexadores do contrato e quais os juros praticados. Também é importante avaliar se o imóvel atende às necessidades físicas da família. Além disso, antes de assinar o contrato, ele pode ser analisado por um técnico.
Em Curitiba, o Instituto de Defesa dos Mutuários (IDM) e a Associação dos Adquirentes de Imóveis Financiados (Asaif) oferecem serviços de avaliação e recálculo das prestações de contratos de mutuários. Os serviços são gratuitos. Os telefones do IDM são (41) 3026-8881 e 3026-8818, e da Assaif são 324-7951 e 322-6356. (RO)
