A Lei 12.112/2009 entrou em vigor em 24 de janeiro de 2010, trazendo mudanças relevantes ao texto da Lei do Inquilinato. Após dois anos, entretanto, não há consenso quanto aos efeitos das novas regras sobre os preços dos aluguéis e sobre o valor de venda dos imóveis. É importante lembrar que a maior parte das mudanças trouxe benefícios ao locador, facilitando a retomada do imóvel no menor tempo possível, e ampliando as garantias do contrato de locação.
Considerando um cenário econômico estável, este quadro deveria levar a um aumento nas demandas judiciais por determinado período de tempo (de dois a três anos), ocorrendo em seguida uma estabilização no número de ações propostas, após a adaptação dos novos contratos de locação às normas vigentes. As alterações também deveriam facilitar a rápida disponibilização de imóveis no mercado, diminuindo o valor médio dos aluguéis e dos preços de venda.
O cenário econômico brasileiro mudou muito nos últimos dois anos, entretanto, e a valorização dos imóveis é um fenômeno notório. Nesse contexto, não é possível afirmar que as alterações ocorridas no número de novas ações judiciais envolvendo contratos de locação (despejos, renovatórias, revisionais de aluguel, consignatórias) reflitam as mudanças na legislação. Também não é possível afirmar que a maior facilidade na retomada dos imóveis alugados apresentou reflexos significativos sobre os mercados de aluguéis e de vendas.
As estatísticas apresentadas pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo quanto às ações judiciais envolvendo locações, iniciadas entre os anos de 2010 e 2011, não permitem chegar a uma conclusão segura. Em 2010 o Tribunal recebeu 17.206 novas ações envolvendo locações, sendo 14.330 ações de despejo por falta de pagamento. Já em 2011 o Poder Judiciário paulista recebeu 16.021 ações, sendo 12.610 despejos por falta de pagamento.
Sem entrar no mérito das alterações promovidas pela Lei 12.112/2009, que de forma indiscutível favoreceram os locadores, a intenção do legislador, ao promulgar esta norma, era prestigiar o direito de propriedade do titular do imóvel. E aliviar a demanda do mercado imobiliário nacional. O objetivo era colocar imóveis prontos no mercado brasileiro, o mais rapidamente possível.
As estatísticas oficiais, como demonstrado, apontam uma diminuição nas ações judiciais de despejo nos últimos dois anos, sendo possível afirmar que estas ações apresentaram um percentual significativo de retomadas, diante das alterações sofridas pela Lei de Locações. Ocorre que os números apresentados ainda são pequenos se comparados à demanda por imóveis, especialmente no Estado de São Paulo.
O SECOVI-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo) estima que apenas na cidade de São Paulo, em outubro de 2011, foram vendidos 2.017 imóveis residenciais novos, contra 3.237 em setembro do mesmo ano. Portanto – e apesar das claras intenções do legislador -, é improvável que a mudança legislativa tenha influenciado o mercado imobiliário brasileiro de maneira relevante.
As mudanças trazidas pela Lei 12.112 foram, sem dúvida, significativas para as relações entre locadores e locatários. Pode-se dizer que o legislador avançou até onde foi possível nestas relações, chegando muito perto de romper o equilíbrio entre as partes do acordo de locação, em seu intuito de proteger os direitos do locador e disponibilizar o maior número possível de imóveis para o mercado.
Ocorre que estas mudanças ainda não surtiram o efeito esperado. Resta saber se a demanda potencial do mercado brasileiro, represada por décadas, poderá ser satisfeita de maneira significativa pelos imóveis que serão disponibilizados com base na “nova” Lei de Locações nos próximos anos.
Mario Cerveira Filho é advogado formado pela PUC-SP. Sócio do escritório Cerveira Advogados Associados, professor de Pós-Graduação Latu Sensu do Curso de Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie, professor de Pós-Graduação do Curso MBA Gestão de Franquias da Fundação Instituto de Administração (FIA), professor de Pós-Graduação do Curso MBA – Gestão do Luxo da Fundação Armando Álvares Penteado – FAAP e Ex-Assessor da Presidência do Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil – São Paulo – mario@cerveiraadvogados.com.br
Francisco dos Santos Dias Bloch é advogado formado e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Atua no escritório Cerveira Advogados Associados. – francisco@cerveiraadvogados.com.br