O mutuário que comprou imóvel na planta e quitou a dívida não pode ficar sem a hipoteca. É o que prevê a Súmula 308, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de 25 de abril de 2005. Segundo o advogado Jaques Bushatsky, da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), o documento vai servir de jurisprudência para os mutuários que compraram imóvel na planta, pagaram à construtora, mas estão sem a escritura definitiva. O que falta, no caso, é a hipoteca, retida pelo banco porque a unidade foi dada a ele em garantia, como contrapartida do financiamento, mas a construtora ou incorporadora não quitou a dívida.
O entendimento do STJ, de acordo com a Súmula 308, é de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Ou seja, se liquidou o débito, o comprador deverá ter a escritura do imóvel livre da hipoteca. No entendimento de Bushatsky, a súmula do STJ veio para proteger o consumidor, que é a parte mais fraca e despreparada desse negócio.
Carlos Eduardo Duarte Fleury, superintendente-geral da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), também entende que a Súmula 308 veio para proteger o consumidor que adquire imóvel na planta. Na avaliação de Fleury, o comprador precisa ficar mais atento e verificar se o imóvel que está adquirindo tem a obra financiada por um banco. Se tiver, para evitar problemas posteriores, deverá deixar claro perante as outras duas partes que vai pagar os valores ao banco e não à construtora. Para Bushatsky, cabe ao agente financeiro exigir que as prestações do imóvel hipotecado sejam pagas a ele.
ENRASCADA
A bancária aposentada Ivete Borsodi Toninato diz que só entendeu o tipo de problema em que se meteu quando um corretor de imóveis a alertou de que dificilmente alguém compraria o imóvel dela, em razão da existência de uma hipoteca. "Pensei que a escritura do apartamento valia alguma coisa, mas não vale nada", lamenta. "Estou me sentindo enganada e espoliada, pelo negócio que realizei e ainda ter de contratar os serviços de um advogado para tentar resolver o problema."
Ivete conta que adquiriu o imóvel, em 1988, de um empreendimento em construção, da empresa Mencasa. Ela recebeu as chaves em 1999 pagou todas as parcelas, mas só recentemente descobriu que o bem continua hipotecado ao banco Itaú. Ivete explica que pagou todas as parcelas à construtora. "Se tivesse financiado a compra pelo banco, como os demais, estaria com minha escritura livre da hipoteca."
De acordo com o diretor de crédito imobiliário e poupança do banco Itaú, Luiz Antonio Rodrigues, um mês depois de ter assinado o contrato de compra e venda do imóvel com a construtora Ivete assinou outro documento em que constava que os títulos da dívida estavam caucionados ao Itaú. A partir daí, esclarece, ela deveria ter pago as parcelas restantes do débito ao Itaú e não à construtora. Rodrigues diz que o prédio possui 120 apartamentos, dos quais 27 estão diante do mesmo tipo de problema de Ivete. Na avaliação do diretor do Itaú, a Súmula 308 do STJ está certa ao determinar a liberação da hipoteca. Mas isso não impede que o banco cobre o débito existente.
Na Mencasa, a empresa que construiu o imóvel de Ivete, ninguém quis comentar o assunto.
CUIDADOS
A compra de imóvel na planta merece atenção especial. O problema é que o comprador, muitas vezes, se deixa seduzir pelo imóvel-modelo, mobiliado e bem decorado, em exposição no local que o empreendimento vai ser construído, e não toma as providências necessárias antes de fechar o negócio. Verificar se o projeto de incorporação está aprovado pela prefeitura e registrado no cartório de registro de imóveis é apenas um dos cuidados básicos.