José Guilherme Xavier Milanezi
O assunto em análise tem por finalidade buscar uma resposta ao seguinte questionamento: como proceder naqueles casos em que alugamos uma casa ou um apartamento, e nele realizamos as chamadas benfeitorias? De que forma podemos ser reembolsados por aquilo que desembolsamos para a melhoria do imóvel, mesmo que seja uma benfeitoria necessária ao bem?
Vejamos o que dispõe a Lei de Locações – Lei n.º 8.245/91 -, em seu artigo 35:
?Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção? (grifei).
Temos, assim, que as benfeitorias necessárias, mesmo que não sejam autorizadas, serão indenizáveis pelo locador do imóvel. Mas como bem disse o legislador, ?salvo expressa disposição contratual em contrário?, ou seja, poderá o locador dispor no contrato de locação que, mesmo as benfeitorias necessárias, deverão ser autorizadas, tal como ocorre com as benfeitorias úteis ao imóvel.
Não se pode esquecer de que as benfeitorias necessárias são aquelas obras indispensáveis à conservação do bem, para impedir a sua deterioração como, por exemplo, a reconstrução de assoalho que apodreceu. Por outro lado, as benfeitorias úteis são as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não serem necessárias tomando, como exemplo, a instalação de aparelhos sanitários modernos ou a construção de uma garagem.
Entretanto, o que se vê, normalmente, é que as imobiliárias fazem constar dos contratos de locações, cláusula que somente autoriza a realização de benfeitorias mediante autorização.
Assim, o cuidado que se deve ter quando se está numa relação locatícia é o seguinte: qualquer obra que o locatário pense em empreender no imóvel deve ser autorizada pelo locador. Dessa forma, antes de realizá-la, e caso o contrato não tenha sido feito diretamente com o proprietário do bem, faz-se necessário que se entre em contato com a imobiliária, informando a necessidade ou a vontade de realizar uma benfeitoria no imóvel, para que aquela obtenha ou não a autorização do locador.
Obviamente que nem todas as situações devem ser tratadas dessa forma simples, uma vez que, em alguns casos, diante da absoluta necessidade de realização de uma obra no imóvel, vale dizer, em caráter emergencial, tais formalidades poderão ser deixadas de lado. Mas, como disse, somente em situações extraordinárias.
Mas há quem questione essas cláusulas contratuais, não as considerando legais, principalmente em razão do que dispõe o Código de Defesa do Consumidor:
?Art. 51: ?São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
XVI – possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias?. Aparentemente, temos um conflito entre essas duas normas; contudo, para que não exista nenhuma dúvida a respeito da aplicação de ambas, somente nos casos em que não se tenha uma relação de locação propriamente dita é que poderemos aplicar essa disposição do Código de Defesa do Consumidor. Além disso, se em determinadas situações não pudermos encontrar a solução adequada na Lei de Locações, devemos recorrer aos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, por ser uma lei geral de caráter público.
Há de ser desfeita, preambularmente, a falaciosa distinção entre lei geral e lei especial, defendida em alguns julgados, entendendo-se que a Lei do Inquilinato é lei especial posterior prevalecendo sobre a lei geral anterior (CDC). Não é seguro defender tal posicionamento, uma vez que o CDC é lei geral de caráter público e não é revogada pela lei especial posterior a ele (Lei do Inquilinato), sendo esta baseada nos princípios daquela. Daí que, uma vez verificada existência de lacunas na lei especial será na lei geral que ela irá buscar as soluções para os problemas suscitados (ex. vulnerabilidade do proprietário ao colocar seu imóvel sob administração de imobiliária e vier a se encontrar, diante de um caso concreto, vulnerável – tal exemplo se ilustra quando o dono do imóvel for o destinatário final desta prestação de serviços oferecida pela imobiliária, ou seja, a rentabilidade das locações de seus imóveis for destinada a sua sobrevivência e não para o desenvolvimento de outra atividade negocial). Contudo, a fim de colocar uma pá de cal nos assuntos afetos às benfeitorias nos contratos de locação, reservados maiores confrontos com o Código de Defesa do Consumidor para outra oportunidade, o Superior Tribunal de Justiça editou, recentemente, a Súmula n.º 335, com o seguinte teor: ?Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção? (3.ª Seção, j. 25.04.2007, DJU 07.05.2007, p. 456).
Com isso, ao menos nas relações locatícias, pode-se dizer que houve uma pacificação – mormente por se tratar de súmula impeditiva de recurso (CPC, art. 557, caput) -, enquanto que o confronto com o Código de Defesa do Consumidor somente poderá ser analisado e, por fim, desfeito, de acordo com cada caso concreto.
José Guilherme Xavier Milanezi é bacharel em Direito, assessor judiciário no TJ do Paraná, professor do Curso de Direito da Faculdade Educacional de Araucária e pós-graduando em Direito Civil e Empresarial pela PUCPR.