As regras para projetos, licenciamentos, execução, manutenção e utilização das edificações são de responsabilidade municipal. Segundo o IBGE, o Brasil possui 5.565 municípios, ou seja, cada um deles têm suas próprias leis e normas referentes às questões de fechamento e mudança de espaço das varandas.
Deste modo, é a partir de cada legislação municipal, que o proprietário de apartamento irá saber o que pode ou não ser feito em relação ao assunto, no entanto, há entendimentos comuns que merecem a atenção de todos para que não haja irregularidades.
O fechamento da sacada é uma tendência cada vez mais comum nos edifícios residenciais e sua adesão tem crescido por inúmeros motivos, como para proteger o local de ventos e chuvas ou para reduzir os barulhos externos, por exemplo. Há ainda aqueles que desejam aumentar a área da sala, criar um espaço para churrasqueira, entre outras funcionalidades.
“Embora o fechamento de varandas seja considerado uma obra simples, é essencial cumprir com todas as normas e exigências necessárias para garantir a segurança de todos e evitar prejuízos com multas ou com o desfazimento da obra. O que é para ser algo para deixar o lar ainda mais confortável e aconchegante pode acarretar em dor de cabeça para todo o condomínio”, esclarece o diretor-geral da Plenno Arquitetura, Fábio Ramos, especialista no segmento de Legislação Urbana e Real Estate Compliance.
Quando tratamos apenas da questão de fechamento é preciso consultar o regimento interno do condomínio, que deverá discorrer sobre como ele pode ser realizado em relação à padronização, bem como o material a ser utilizado, as cores, entre outras questões que envolvem a reforma.
Ramos explica o porquê o fechamento da área não pode destoar das demais unidades, “a questão estética deve ser observada, pois, se cada um fizer o fechamento ou envidraçamento da sacada do modo que quiser e utilizar materiais diferentes, a fachada do prédio deixa de ser uniforme. Além disso, é preciso ressaltar que sendo, por definição, um compartimento aberto, o fechamento do espaço só é permitido desde que o mesmo seja retrátil. Se for um fechamento definitivo, o prédio se torna irregular”.
Já sobre a mudança de uso da sacada, a questão vai muito além das regras discutidas e votadas em assembleia.
“As Prefeituras consideram que a destinação dada a cada ambiente do apartamento é aquele indicado na planta. Portanto, se a intuito é unir essa varanda ao ambiente interno, a obra prevê uma alteração da área computável da unidade e do condomínio como um todo, o que muda o cálculo do IPTU. Ou seja, qualquer alteração no projeto deve ser autorizada previamente pelo município no qual o imóvel se encontra, sendo que, por vezes essa modificação não poderá ser realizada”, instrui o especialista.
Assim sendo, é imprescindível que o condômino verifique não só com o síndico a possibilidade e as exigências para a realização dessa obra, mas também que obtenha as informações necessárias junto aos órgãos municipais, haja vista que além de reivindicar a permissão para obra, poderá ser necessário atualizar o cadastro do imóvel junto à prefeitura.
Caso as modificações não sejam realizadas de acordo com as normas locais e com a devida autorização dos órgãos competentes, não só o proprietário do imóvel em questão é responsabilizado, mas todo o condomínio e síndico sofrerão as multas e sanções cabíveis, pois, como autoridade no condomínio, o síndico é quem deverá verificar o atendimento dos padrões estabelecidos pelo regulamento interno e o cumprimento das exigências legais na execução da obra.
Cabe ressaltar também que os casos de fechamento de espaço garden e coberturas podem gerar problemas ainda maiores para o condomínio, pois há agravantes em relação ao tamanho da área fechada.
“É de suma importância que todos os moradores e gestores de condomínios estejam informados sobre as regras vigentes, para assim, agirem em total conformidade com as leis e regulamentações locais”, finaliza o profissional.
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