O Direito deve ser dinâmico e inovador em adequação aos fatos sociais, oferecendo respostas imediatas a eles. É assim que deverá ser analisado este tema. Para melhor compreensão, vamos adequar as disposições processuais denominada Tutela Antecipatória com os dispositivos da Lei Especial que regulamenta as locações de imóveis urbanos.
a) Das disposições da Lei do Inquilinato aplicadas ao caso:
Na Lei do Inquilinato estabelece-se a hipótese de concessão de liminar em Ações de Despejo. No entanto, o presente tema não guarda qualquer correlação com tal dispositivo legal, mas apenas e tão somente com aquele previsto na Lei 8.245/91, onde o Réu/Locatário ao ser citado para pagar o débito ou desocupar o imóvel, poderá, ante o permissivo legal, exercer o contraditório, e permanecer no imóvel até o final do processo.
O que se busca nesta hipótese é a citação do Locatário nos termos da Lei 8.245/91 para que no mínimo pague os valores em atraso nos termos desta Lei. Esta proposição não agride o instituto jurídico denominado “purga de mora”, devendo ser entendido a luz do contexto social. Vejamos:
Todas as obrigações estabelecidas regem-se por normas legais ou princípios jurídicos, dentre os quais a boa fé, e constituem-se em fonte imediata da aplicação do direito. Sendo assim questiona-se:
É condizente com o principio de boa fé o Locatário que citado para purgar a mora dos valores devidos, contesta a ação pela negativa de pagamento qualquer que seja o valor?
Seria justo impor apenas ao Locador o risco da inadimplência dos alugueis e encargos impagos pelo Locatário ante a demora do processo no Judiciário?
Certamente, não! Houve entrega da posse do objeto locado, tornando-se imperativo a contraprestação do aluguel ajustado, deixando para discutir na defesa qualquer outro incidente processual.
b) Da Tutela Antecipatória:
A Lei do Inquilinato prevê que as Ações de Despejo seguirão no rito ordinário, e daí seguirão de forma compatível com a Tutela Antecipatória, desde que comprovado o exigido em Lei. Neste sentido a presente exposição deverá preencher as condições do Código de Processo Civil, que estabelece:
“O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação, e:
I – haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação;
II – fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. …”
É possível a inovação de ambos os preceitos. Vejamos:
Os fatos indicados numa Ação de Despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos, demonstram que o Locador está sendo lesado dos valores mensais, bem como, dos encargos, tais como IPTU, despesas de condomínio e outros. Estes últimos põem em risco, a imagem moral e adimplência do Locador, como também, a propriedade .
O Locador sem receber, está respondendo por dívidas do Locatário que está na posse do imóvel, não podendo alegar em sua defesa que tal fato lhe foi imputado pelo Locatário. A prova inequívoca deverá vir no prazo de resposta do Locatário consoante os ditames da Lei 8.245/91.
Há, portanto, dois caminhos a seguir:
1) na hipótese de haver a purgação da mora, com ela, as partes manterão o vínculo negocial oriundo do Contrato de Locação;
2) na hipótese de ser apresentada defesa, na qual em não sendo demonstrado o pagamento do crédito apontado em pedido de despejo, restará a prova inequívoca mencionada no Código de Processo Civil.
Logo, poderá ser alegado, sem que se torne meio protelatório do Locatário, o pagamento, ou ainda, a mora do credor. Qualquer outra argumentação que fuja destes parâmetros representará violação ao princípio da boa-fé objetiva, e constituirá em abuso de defesa, favorecendo unicamente ao Locatário em detrimento do Locador e também de seu fiador.
José do Carmo Badaró
é advogado especialista em Direito Imobiliário. badaro@kwnet.com.br
