No dia 30 de abril terminou o prazo para os contribuintes apresentarem suas declarações de renda, onde deveriam informar os rendimentos recebidos em 2009 (salários, aluguéis, lucros na venda de imóveis etc.) e as alterações patrimoniais (compra e venda de bens durante o ano).
Considerando que muitos brasileiros sempre optaram por ocultar seus rendimentos, gostaria de lembrar aos contribuintes de um fato: a receita federal tem aumentado e muito seu poder de fiscalização, com o cruzamento de informações entre bancos, operadoras de cartões de crédito, Detran, cartórios de imóveis, imobiliárias etc. Diante disso, venho, nesse breve texto, tratar justamente de como a pessoa física deve declarar os rendimentos relativos à venda e/ou à locação de imóveis, bem como o que pode nesses últimos momentos fazer para diminuir o imposto de renda a pagar.
No que se refere aos rendimentos de aluguel, o valor total recebido deverá ser informado juntamente com os demais rendimentos tributáveis auferidos pelo contribuinte em 2009, no espaço específico. E sobre este total de rendimentos o programa da DIRPF fará automaticamente a aplicação das alíquotas progressivas de 0 a 27,5%, conforme o valor total. Se o contribuinte pagou parte ou a totalidade do imposto respectivo durante o ano de 2009, poderá agora abater esse valor daquilo que seria devido, recolhendo ou restituindo a diferença apurada.
Para diminuir o imposto a pagar, agora, na data da entrega da DIRPF, as alternativas são poucas àqueles que não se orientaram durante o ano; mas existem. Por exemplo: é possível deduzir do valor total dos alugueis recebidos os gastos com corretagem (administradora de bens), IPTU, condomínio, sempre que tais gastos tenham sido suportados pelo locador. Ainda, é interessante informar a totalidade dos rendimentos dos bens comuns na declaração do cônjuge com menor renda anual, declarando o casal separadamente, para que ambos se beneficiem da faixa de isenção.
Já na venda de imóveis por pessoa física, somente haverá um tributo a ser pago: o chamado imposto de renda sobre o ganho de capital. Esse tributo só é devido quando há diferença positiva entre o valor de venda do bem e o seu valor histórico (valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor de aquisição do bem).O imposto de renda é apurado aplicando-se a alíquota de 15% sobre tal ganho de capital. Em termos matemáticos, o “imposto a pagar = (valor de venda valor de compra) x 15%”.
O ganho de capital é apurado e pago de forma separada dos demais rendimentos da pessoa física. Portanto, pouco importa, para fins de apuração do valor final do imposto a pagar, se o contribuinte tem ou não outras rendas.
Também aqui na venda de imóveis o imposto de renda a pagar, tal como na situação da tributação da locação, as possibilidades de diminuição da carga tributária são muito maiores quando há planejamento antecedente à venda do imóvel. Não obstante isso, na hora da declaração há algumas coisas a fazer:
– Quando o bem foi adquirido há muitos anos, é possível a correção do valor de aquisição desse imóvel, mas limitada ao índice que a lei determina;
– É possível ainda somar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel;
– Também, é possível deduzir da base de cálculo o valor da corretagem paga.
Existem ainda algumas isenções fiscais, muito difundidas e pouco compreendidas, que devem ser usadas com cuidado em razão da interpretação restritiva que o Código Tributário Nacional lhes dá. Está isento, por exemplo, quem vendeu seu único imóvel, por até R$ 440 mil, desde que não tenha feito qualquer outra venda de imóvel nos últimos 5 anos. Os requisitos são cumulativos e o contribuinte deve se enquadrar perfeitamente na hipótese para gozar do benefício. Como essa, há diversas outros benefícios que poderiam ser utilizados pelos contribuintes, dentro da mais absoluta legalidade.
O prazo de recolhimento do imposto sobre o ganho de capital e sobre os rendimentos de aluguel não expira agora, quando da entrega da DIRPF. Tais rendimentos deveriam ter sido apurados e recolhidos no mês seguinte ao do recebimento do dinheiro em 2009 e, se não o foram, agora estarão sujeitos ao acréscimo de multa de 20% e de juros na taxa selic. Se o contribuinte optar em não informar tais rendimentos, a multa aumenta para no mínimo 75%, e os juros incidirão até o efetivo pagamento.
Se o contribuinte apresentou declaração errada, poderá ainda hoje, após o prazo de entrega da DIRPF apresentar declaração retificadora, sem maiores complicações, o que lhe garantirá a diminuição da multa em caso de fiscalização.
Como visto acima, o melhor caminho para pagar menos imposto é conhecer a lei tributária! É um caminho, ao mesmo tempo, seguro e vantajoso. Àqueles que ainda optam por omitir rendimentos para fugir das garras do leão, a dica é ter cuidado, pois o fisco declarou recentemente que irá fazer uma “malha fina” sobre quem teve rendimentos em bolsa de valores ou com a venda de imóveis. E não há dúvida de que tem aparelhamento para ter sucesso nessa empreitada.
Rodrigo Arruda Sanchez é professor de direito tributário. rodrigo@e-advogado.net
