De longa data se discute a natureza jurídica do débito condominial e sua forma de cobrança.
A polêmica gera discussão quando uma das formas de cobrança é o protesto da quota condominial. Vale lembrar que se observa uma inadimplência desmedida junto aos condomínios em geral, avalizada pela alteração legislativa representada pelo Art. 1.336, § 1.º., da Lei n.º 10.406, de 10/1/2002, em face do Art. 12, § 3.º., da Lei n.º 4.591, de 21/12.1964, que tem prejudicado total e completamente a administração de alguns conglomerados, haja vista que o texto legal modificou a multa por inadimplência de até vinte por cento do valor da quota condominial para o patamar de até dois por cento. Nesse imbróglio, os operadores do Direito divergem em seus pareceres quanto ao protesto da quota condominial, a uma, para concordarem, a duas, para discordarem.
Sendo assim, é certo que alguma providência deve ser buscada! Nesse sentido, para terminar de vez com parte dessas discussões, no Estado de São Paulo, na terça-feira (22/7/2008), foi sancionada a Lei n.º 13.160/08, pelo governador José Serra, originada no Projeto de Lei n.º 446/04, de autoria da deputada Maria Lúcia Amary. Todavia, referida legislação, ressalte-se, tem sua eficácia apenas dentro dos limites territoriais do Estado de São Paulo. Em outras palavras, naquele Estado todo condomínio agasalhado pela legislação supra poderá, doravante, apresentar a protesto o boleto de quota condominial impago, observados os demais procedimentos cartoriais.
Registro comungar com os entendimentos apresentados pela ilustre legiferanda em sua justificativa, corroborados pelos ensinamentos doutrinários de juristas brasileiros, como Fábio Ulhoa Coelho, Silvio de Salvo Venosa, Rômulo Cavalcanti Mota e Luiz Ricardo da Silva que, dentre outros, lecionam que o boleto de quota condominial é uma das espécies de documento de dívida, que expressa o direito de receber, do credor e a obrigação de pagar, do devedor. Na Lei n.º 9.492, de 10 de setembro de 1997, que define em seu Art. 1.º que: “Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”, possibilitou a inclusão do referido documento no rol daqueles que podem ser apresentados a protesto. Em tese, então, sendo as quotas de condomínio aprovadas em assembléia geral, a impontualidade em seu vencimento a torna um documento de dívida, protestável nos moldes da legislação acima citada. Por outro lado, o protesto é uma das formas de cobrança extrajudicial que o credor pode se valer para tentar o recebimento da dívida. Portanto, a frase do Herbert Moreira “…, já que a lei, salvo melhor entendimento ou juízo, é especifica quanto a forma de cobrança, não prevendo outras possibilidades …”, não pode ser aplicada ao caso em tela, uma vez que o ilustre Gilberto Bahia de Oliveira, MM. juiz de Direito na Comarca de Salvador, em brilhante estudo publicado na Revista Unisíndico, entendeu que “[…], quando se passa a condição de condômino, automaticamente e por disposição da própria lei, passa a aderir, a anuir, a aceitar as condições daquele condomínio. Ora, a cota condominial em atraso pode ser levada a protesto pelo condomínio, com base na Lei 9.492/97, até porque, além da norma em comento, predomina hoje o entendimento que qualquer documento que demonstre que seja uma dívida pode ser protestado. Desta forma, tenho como certo que o protesto não precisa ser divulgado como um arauto. A tendência hoje no CPC é criar mecanismos de execução cada vez mais rápidos e duros. É bom registrar que cobrança de taxa de condomínio não pode ser analisada segundo as regras do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que não se trata de uma relação entre consumidor e fornecedor, e sim, de um rateio das despesas. Assim, o protesto é perfeitamente possível em condomínio, pois se trata de um ato legítimo e legal.”
Com tudo isso à baila, urge que um de nossos legisladores da Assembléia Legislativa do Estado do Paraná elabore também um Projeto de Lei, a fim de amparar, definitivamente, os/as Síndicos/Síndicas dessa Unidade Federativa, por ocasião do efetivo encaminhamento das quotas condominiais a protesto.
Adiloar Franco Zemuner é advogada. Assessora Jurídica do Secovi-PR, em Londrina. Doutoranda em Ciências Jurídicas e Sociais pela UMSA, Buenos Aires; mestre em Direito Negocial pela UEL, Londrina; professora de Direito Civil/Empresarial na UEL e na Faculdade Arthur Thomas, em Londrina-PR.
