No momento em que a Prefeitura Municipal de São Paulo baixa decreto alterando a base legal para cobrança do imposto de transmissão inter-vivos, passando a tributar as operações de acordo com o valor de mercado atribuído pela mesma municipalidade, urge discutir a incidência desse imposto nos contratos de compra-e-venda de imóveis abrangidos pelos Sistema Financeiro da Habitação (hipoteca) e Sistema Financeiro Imobiliário (alienação fiduciária).
Como é sabido por todos, antes da promulgação da Constituição Federal de 1988, as operações de compra e venda oriundas de contratos firmados no âmbito do SFH, eram tributados no porcentual de 0,5% sobre o valor financiado e 1% entre esse valor e o maior valor da transação (valor da compra e venda ou avaliação).
A partir da CF/88, com a competência dos municípios na elaboração das leis sobre o Imposto de Transmissão Inter-Vivos, cada município passou a adotar uma legislação própria para os imóveis financiados pelo SFH, aplicando-se subsidiariamente também aos imóveis financiados pelo SFI.
O Município de Curitiba, através da Lei Complementar n.º 52/2004, artigo 3.º, preceitua que os imóveis financiados, tanto no SFH como no SFI, com financiamento não superior a 5 (cinco) anos, prevalecem as alíquotas e valores máximos: a) isento, até R$ 30.000,00; b) 0,5% até R$ 30.000,00 a R$ 80.000,00 e c) 2,4% acima desse valor. Essa legislação é totalmente equivocada eis que trata o contribuinte com a alíquota de 0,5% até R$30.000,00/R$ 80.000,00 e partir desse valor, a alíquota dá um salto absurdo, quadruplicando o valor do imposto a pagar se imóvel for avaliado por R$ 81.000,00.
Desta forma, para dar um melhor tratamento ao contribuinte comprador de imóvel financiado, o mais lógico seria criar uma alíquota progressiva, de acordo com o valor do imóvel e de avaliação, o que for maior, permitindo assim que não ocorra uma diferença tão brutal como atualmente vigente na tributação, tendo como exemplo a do município de Curitiba, Paraná.
Diante do exemplo da legislação vigente até a CF/88 poder-se-ia aplicar uma alíquota destinada ao valor financiado e outra para a diferença entre esse valor e o de compra e venda ou avaliação, o que for maior.
Exemplificando:
Dentro dos parâmetros ora apresentados a alíquota máxima atingiria o patamar de 2,5% sobre o valor do imóvel até R$ 240.000,00, que atende uma boa parcela dos adquirentes de imóveis financiados.
Como este País tem um déficit aproximado de 7 milhões de moradias (número esse contestado por alguns entes) e dentro da faixa social que deverá ser atendida as alíquotas acima sugeridas representam uma redução nas despesas da compra da casa própria e com isto aumenta a facilidade de aquisição.
A construção civil além de empregar uma gama muito forte de trabalhadores tem um efeito multiplicador na economia gerando uma aceleração em todos os setores que com ela convivem diretamente, permitindo alavancar a produção de centenas de bens de consumo, aumentando sem dúvida com a arrecadação de impostos, diretos e indiretos.
Os entes organizados e intimamente ligados com o desenvolvimento de produção imobiliários poderiam arregaçar as mangas e buscar com os governos municipais a alteração da legislação atualmente vigente, principalmente nos grandes centros onde estão mais de perto os agentes financeiros, a indústria da construção civil e os consumidores.
Dalton A. S. Gabardo é advogado.
