A multa condominial e o novo Código Civil

O condomínio edilício ou condomínio em plano horizontal, chamado por Washington de Barros MONTEIRO de “condomínio em edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a proprietários diversos”, é modalidade de condomínio que surgiu após a guerra de 1914-1918, em razão da crise habitacional que provocou um desequilíbrio nas relações locatícias e diminuiu o número de construções(1). Embora assuma direitos e obrigações, é desprovido de personalidade jurídica(2). O registro da convenção de condomínio não se presta a lhe conceder personalidade jurídica, mas tão só produzir efeitos perante terceiros. Por isso, os negócios jurídicos que o condomínio porventura pretende realizar deverão ser praticados sempre por todos os condôminos, ou pela maioria deles, após submissão do intento aos condôminos.

No condomínio edilício, há justaposição de partes da edificação que são propriedade exclusiva (v.g. apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo) e podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, e de partes que são propriedade comum dos condôminos (v.g. solo, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, acesso ao logradouro público), que são utilizados em comum pelos condôminos e não podem ser alienados separadamente ou divididos.

O novo Código Civil, em seu art. 1.336, destaca, entre os diversos deveres do condomínio, a contribuição para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.

As despesas condominiais são consideradas obrigações propter rem, tocando ao titular da propriedade ou a quem recebeu a posse (v.g. comodatário).

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Essa multa, por impontualidade, antes prevista em vinte por cento pela Lei n.º 4.591/64 foi reduzida para dois por cento, conforme estabelece o § 1.º do art. 1.336. Em face dessa alteração significativa no quantum da multa por inadimplemento no pagamento da contribuição condominial, a Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal no período de 11 a 13 de setembro de 2002, sob a coordenação científica do Ministro Ruy Rosado, do Superior Tribunal de Justiça, sugeriu a alteração do texto legislativo para multa de até dez por cento sobre o débito(3).

Embora o artigo não faça menção expressa à atualização monetária, esta é devida, conforme dispõem os arts. 389 e 395. Ademais, a correção monetária não é considerada acréscimo de valor nominal da moeda, mas atualização do valor real, devendo ser computada a partir da data do descumprimento da obrigação.

Dessa forma, melhor será que os condôminos estabeleçam em assembléia com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos o valor mais eqüânime e razoável para a multa, para o fim de que a redução legal que sucedeu não estimule a inadimplência(4). Os critérios estabelecidos no art. 1.336, § 1.º, apenas se aplicam no caso de a convenção condominial não dispor de forma diversa.

Cabe observar que as despesas que devem ser suportadas pelos condôminos originadas pelo condomínio edílico não se constituem relações de consumo e sim pagamentos de serviços prestados por terceiros ao condomínio, não estando essa relação sujeita às regras do Código de Defesa do Consumidor, que elegeu a consagrada multa de dois por cento (art. 52, § 1.º da Lei n.º 8.078/90).

A multa e os juros previstos no § 1.º do art. 1.336 têm aplicação às convenções condominiais constituídas na vigência do Código Civil de 2002. Os constituídos sob a égide da Lei n.º 4.591/64 podem ainda aplicar a multa de vinte por cento, se não quiserem os condôminos alterá-la, por assembléia.