A recente tragédia que aconteceu no centro do Rio de Janeiro, onde três prédios desabaram, provocou mortes, ferimentos e aqueles que não perderam a vida, perderam seus negócios. Apesar de o caso estar sob investigação, já se sabe que uma das unidades, no 9º andar do prédio mais alto, estava em obras sem alvará. O que pouca gente sabe é que qualquer obra a ser realizada no interior de um edifício necessita de alvará de reforma.
Quando a obra é realizada em lojas ou comércios de rua, os empresários se preocupam com o alvará, pois existe fiscalização das subprefeituras. Porém, no interior de prédios, apesar de estar suscetível a mesma fiscalização, a reforma é feita sem a liberação oficial e a ilegalidade é descoberta normalmente por denúncia. E como a tendência é a de não se indispor com os vizinhos, se a obra não incomodar a mesma passará despercebida, mesmo que ela represente risco a estrutura do edifício.
É dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, conforme disposto no artigo 1.336, inciso II, do Código Civil. Ou seja, as obras realizadas no interior de unidades dentro de condomínios têm a mesma necessidade de alvará que tem uma obra realizada na rua.
Vale ressaltar que antes de realizar uma reforma o condômino deve contratar um engenheiro ou arquiteto para que o mesmo realize um projeto modificativo. Além do projeto, é necessário que este profissional assine o termo de responsabilidade técnica pela obra e preencha o requerimento para aprovação do projeto, o que habilitará a execução da reforma e certificará a conclusão e regularidade da obra.
O simples preenchimento do requerimento não autoriza a execução da obra. A não ser nos casos em que o processo de aprovação e execução tiver sido autuado e no prazo de 30 dias não houver ocorrido, por parte da Prefeitura, a emissão de “Comunique-se” ou “Despacho decisório favorável”.
A reforma não pode de forma alguma perfurar lajes, atingir vigas, ou modificar a estrutura do condomínio. Para pequenos reparos em imóveis não tombados, desde que não sejam alteradas as condições edilícias pré-aprovadas, não existe a necessidade de alvará. Como, por exemplo, a troca de piso, pintura, troca de pias, remoção de azulejos, entre outros reparos de pequeno porte.
O sindico do condomínio também tem um papel importante na fiscalização das obras no edifício. Ele deve ser o guardião do condomínio. Algumas convenções e regimentos internos exigem que antes do início das obras o condômino envie a planta modificativa e o alvará para a realização da obra.
Na omissão desta cláusula, o sindico tem o dever, no exercício de suas funções, de requerer ao condômino, antes do início da obra, o alvará ou o requerimento autuado e a identificação do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra. Caso o morador inicie uma obra sem autorização, o sindico deverá notificá-lo a apresentar a respectiva autorização para a realização da obra sob pena de medidas legais cabíveis, como a paralisação ou embargo da obra por falta de segurança.
Assim, se o morador não apresentar o projeto modificativo ou não permitir o ingresso do síndico no interior da unidade, será necessário para o ingresso de medida judicial provar a realização da obra e indícios de risco a segurança dos demais.
Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados – rodrigo@karpat.adv.br
