Robson José Evangelista
Em 9/12/09, foi sancionada, pelo Presidente da República, a Lei n.º 12.112, que introduz alterações na Lei do Inquilinato (de n.º 8.245/91). A respectiva publicação ocorreu no Diário Oficial de 10/12/2009.
O projeto de lei original, aprovado pelo Congresso Nacional, previa alterações mais profundas, basicamente voltadas a agilizar a desocupação do imóvel em determinadas situações específicas. Tais regras preocuparam bastante os inquilinos e um grande movimento, liderado principalmente pelas associações de lojistas, pressionou o Executivo para amenizar o rigor de algumas normas que acabaram sendo, então, vetadas pelo Presidente.
As modificações que mais incomodavam os locatários previam, no texto original: 1) equiparação à cessão da locação qualquer negócio jurídico que importasse na transferência do controle societário do locatário pessoa jurídica. Tal hipótese daria ao locador o direito de discordar da transferência e solicitar o despejo por infração legal; 2) exclusão do direito de indenização ao inquilino quando a renovação do contrato de locação fosse negada em razão de melhor proposta formulada por terceiros; 3) concessão de liminar de despejo quando, em ações renovatórias, a contestação do locador solicitasse a retomada em razão de melhor proposta de terceiros.
Entretanto, com os vetos confirmados, tais alterações não se implementaram, de modo que a novel lei não introduziu mudanças significativas ou de grande impacto.
Em linhas gerais, destacamos os seguintes pontos objeto de alterações:
1) reconhecimento do direito de o fiador exonerar-se da fiança, mediante notificação por escrito enviada ao locador, quando o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, em cuja hipótese, porém, continuará o fiador obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador;
2) previsão expressa de possibilidade de despejo, inclusive com concessão de liminar de desocupação, quando o locatário não oferece nova garantia, no prazo de 30 (trinta), quando a garantia anterior perdeu sua eficácia;
3) extensão da possibilidade de concessão de medida liminar de despejo, também, nas seguintes hipóteses: a) necessidade de retomada do imóvel para realização de reparos urgentes, determinados pelo Poder Público; b) término do prazo da locação não residencial; c) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de garantia.
Quanto às ações revisionais o legislador deixou claro que nos pedidos formulados pelo locador, visando majorar o aluguel, o Juiz poderá fixar aluguel provisório (ou seja, liminarmente) no valor de até 80% (oitenta por cento) do pedido. Quando a ação revisional for proposta pelo locatário (pretendendo a redução do aluguel), o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do valor que estiver vigendo.
Alteração interessante foi a abertura da possibilidade de se propor ação de despejo caso o inquilino, que tiver discutindo com o locador o valor do aluguel em anterior ação revisional, não pagar o aluguel fixado provisoriamente pelo Juiz.
Em qualquer caso de despejo por falta de pagamento, foi mantida a possibilidade de o inquilino ou o fiador purgarem a mora, ou seja, realizarem o depósito do valor atualizado do débito, evitando, com isso, a decretação do pleiteado despejo. Se o locador demonstrar que o depósito não é suficiente, o locatário poderá complementá-lo no prazo de 10 (dez) dias, contados da intimação dirigida ao próprio inquilino ou ao seu advogado (a previsão de intimação ao advogado é novidade!).
Uma vez julgada procedente a ação de despejo, o prazo ordinário para a desocupação do imóvel será de 30 (trinta) dias. Entretanto, tal prazo será de 15 (quinze) dias, quando o despejo for decretado, por exemplo, em decorrência de prática de infração contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos da locação ou em razão do término do prazo de 30 (trinta) meses da locação residencial.
Nas hipóteses legais em que cabe a execução provisória da sentença de despejo (ou seja, quando houver possibilidade de obter a desocupação mesmo na pendência de recurso do locatário) a caução exigida do locador, a ser fixada pelo Juiz, varia de 6 (seis) a 12 (doze) alugueres. Na previsão legal anterior, tal caução ficava entre 12 (doze) a 18 (dezoito) meses de aluguel.
Diante do cenário dessas alterações ainda que não sejam de grande repercussão recomenda-se maior cautela aos inquilinos quanto à pontualidade no pagamento dos encargos locatícios, notadamente àqueles cujo contrato não esteja amparado por nenhuma modalidade de garantia, pois as ações de despejo tendem a de desenrolar com maior celeridade, inclusive com a concessão de liminar de desocupação nos casos antes mencionados (dentre eles, o término do contrato de locação não residencial).
Em sentido oposto, a nova Lei confere ao locador procedimentos um pouco mais ágeis para a retomada do imóvel, reduzindo a protelação do despejo, principalmente, repita-se, em casos de inadimplência ou término do contrato em locações de natureza não residencial.
No que diz respeito à eficácia da nova lei, seus dispositivos passaram a ter vigência a partir do dia 25/1/2010. Via de regra, as normas de natureza processual ou seja, aquelas que tratam de questões procedimentais nas ações que envolvem locadores e inquilinos começam a ter eficácia imediata e podem ser invocadas e aplicadas nos processos que estão em curso, ressalvada, evidentemente, a peculiaridade de cada feito, sua fase atual e a natureza da medida proposta. É de se ressalvar, ainda, que sempre existe controvérsia envolvendo a aplicação de uma lei nova, relativamente a processos em andamento. Sendo assim, o entendimento dos Juízes, a respeito de um mesmo tema, poderá ser diverso, de modo que somente com o tempo, através da evolução jurisprudencial, algumas polêmicas serão apaziguadas pelo Judiciário.
Quanto aos dispositivos de natureza não processual, eles só terão eficácia relativamente a contratos novos, celebrados a partir de 25/1/2009.
Em suma, esses são os aspectos de maior relevância que merecem destaque na novel lei.
Robson José Evangelista é advogado Curitiba, pós-graduado em Direito Contratual pela UFPR. www.prolik.com.br